关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知
中国人民银行
关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知
银发[1998]190号
中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行；中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行、中国投资银行、中国民生银行、广东发展银行、深圳发展银行、招商银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行（各城市合作银行由当地人民银行转发）：
为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，我行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，现将修改后的《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》）印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下：
一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。
二、个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。
三、各家银行要认真组织学习《办法》，加强对此项业务的监督和管理。对《办法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。
第一章 总 则
第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。
第二条 个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
第三条 本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。
第二章 贷款对象和条件
第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。
第五条 借款人须同时具备以下条件：
一、具有城镇常住户口或有效居留身份；
二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
三、具有购买住房的合同或协议；
四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30％作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30％作为购房的首期付款；
五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；
六、贷款人规定的其他条件。
第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：
一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；
三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；
六、贷款人要求提供的其他文件或资料。
第三章 贷款程序
第七条 借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。
第八条 贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。
第九条 申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。
第四章 贷款期限与利率
第十条 贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过20年。
第十一条 借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。
第十二条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3至5年（含5年）的，执行1至3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5％。
第十三条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1年至3年（含3年）的，加1．8个百分点；期限为3至5年（含5年）的，加2．16个百分点；期限为5至10年（含10年）的，加2．34个百分点；期限为10至15年（含15年）的，加2．88个百分点；期限为15年至20年（含20年）的，加3．42个百分点。
第十四条 个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
第五章 抵押
第十五条 贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产不得用于贷款抵押。
第十六条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。
第十七条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。
第十八条 借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。
第十九条 抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。
第二十条 抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。
第六章 质押和保证
第二十一条 采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。
第二十二条 对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。
第二十三条 借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。
第二十四条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。
第七章 房屋保险
第二十五条 以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。
第二十六条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。
第八章 借款合同的变更和终止
第二十七条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。
第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
第二十九条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第三十条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
第九章 抵押物或质物的处分
第三十一条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。
第三十二条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。
第三十三条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。
第三十四条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十五条 借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：
一、借款人不按期归还贷款本息的；
二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；
三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；
四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；
五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；
六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；
七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。
第十章 附则
第三十六条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。
第三十七条 贷款人可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。
第三十八条 本办法由中国人民银行负责解释和修改。
第三十九条 本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。
当前，“送达难”现象已成为不争的事实。有关诉讼文书的送达不能已直接影响到法院对案件的及时审结，危及法院正常的诉讼秩序，并影响了当事人行使和维护诉讼及实体权利。2005年，最高人民法院出台《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》，该规定在原有民事诉讼法的基础上，细化了送达的操作规则，同时提出了“诉讼地址确认书”制度，在一定程度上解决了送达难的问题。但是近几年来，送达地址的不确定性严重制约了诉讼文书的送达效率，该瓶颈问题在信用卡的审理中显得尤为突出：在信用卡案件的审判实践中，法院常常要对原告在起诉状或证据中提供的包括身份证地址、暂住地址、工作地址等少则三个、多则七个的地址进行送达，在此过程中法院制作了大量法律文书，不断重复各种法律程序，送达周期长且耗费了大量人力物力，而根据上述地址成功送达的比率极低。
为切实解决因送达地址不明确带来的困扰，进一步提高送达的效率，目前已有部分法院针对某些特定案件施行了诉前确认送达地址的做法，本文在总结各法院成功经验、分析区域案件特点的基础上，调研诉前送达地址确认制度的适用问题。文章主要分为我国民商事案件送达的运行现状及改革方向、构建民商事纠纷诉前送达地址确认制度的必要性、可行性和建设构想四个部分，其间通过对往年案件送达情况的统计分析，加以制度的历史溯源和理论探讨，合理预计该制度适用于实践中将产生的问题，提出包括如何推广、变通适用等一整套的制度构建方案。
一、我国民商事案件送达的运行现状及改革方向
（一）民商事案件送达的运行现状
从法律层面上讲，我国民商事案件的送达方式表现为《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民诉法）所规定的直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达、公告送达等五种方式 。然而，我国民诉法对送达程序的规定过于原则，侧重于职权主义，其功能主要在于保障民事诉讼顺利进行，却在一定程度上忽略了当事人的程序利益；在司法实践中，“送达难”已经成为各级法院普遍面临的一个难题。立法上的局限性以及司法实践的偏差已经大大限制了民商事案件送达程序的顺利进行。总体而言，我国民诉法所规定的各种送达方式在实际执行中存在着如下问题：
1、直接送达难度大。
直接送达本应是送达方式中最为简单有效的一种，然而，在经济发展迅速、人口迁徙流动日益频繁的今天，该种送达方式遭遇了不少新问题，实施的难度很大：（1）送达找当事人难。当今社会人口流动频繁，当事人住址多有变动，有的经常出差、出外打工，不在住所地；有的工作时间从业于其就职场所，不在住所地，故工作时间在住所地送达往往无人接收；有的单位是“皮包公司”，下落难以查询。这些原因，都导致直接上门送达找到当事人的机率较低。（2）送达地址查找难。随着城市建设的加快，加之旧城改造等因素，城市中的道路名称、门牌号码等都在进行一定的更新，很多当事人登记的住址都是老地址，与更新后的地址无法对应，难以查找。例如深圳市就对一些旧地址进行了重新的编号，原来登记的老地址、老门牌号无处查询，无从送达。（3）送达找签收人难。我国民诉法规定，受送达人不在的，交由其同住成年家属签收。司法实践当中，真正符合这一主体资格要件又能够实现签收的“同住成年家属”屈指可数，其他同住人员如保姆、非同住亲属、同事等均非合法签收人，结果往往是找到了地址，法律文书却无法成功送达。基于上述原因，直接送达耗费了各级法院大量的人力、物力、财力，却未能达到相应的效果，加之法院案多人少的矛盾日益突出，直接送达的困境愈发明显。
2、留置送达程序繁。
由于留置送达带有一定的强制性，能够直接对无故或借故拒绝签收诉讼文书的被送达人产生送达效果，同时，我国民诉法对留置送达也限定了严格的条件：首先要受送达人拒绝接收诉讼文书；其次必须要有见证人；再次是见证人的身份必须是有关基层组织或者所在单位的代表；最后是留置送达地点仅限受送达人的住所地及从业场所。在实际送达工作中，相关组织或单位代表多不愿到场见证 ，而我国民诉法只规定了送达人“应当邀请有关基层组织或单位代表到场”的义务，却未规定有关基层组织或单位的见证义务，是否到场见证取决于其自觉性，导致了在民事送达行为中，法院职权行为的完成取决于其他机关或单位的行为 ，最终造成留置送达程序繁琐且收效低。
3、委托送达效果微。
由于目前各地法院普遍存在案多人少的困境，而法律又未对受托法院的送达期限作出任何规定，更没有相应的责任追究制度，这就使得受托法院对于委托送达毫无积极性可言，委托送达的效果甚微。实践当中，往往是委托送达材料寄送之后就如同石沉大海，杳无音讯；即使个别案件能够收到受托法院的有关送达证明，往往也要等到数月之后，对案件审理周期造成了极大的拖延。
4、邮寄送达疑惑多。
自2005年实施《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》以来，以法院专递邮寄送达的方式被各地法院广泛采用，一定程度上缓解了“送达难”问题。然而，该种送达方式亦存在一些问题，其中最大的缺陷在于送达结果难以确定，容易产生较多疑惑。例如，对外地当事人的送达，速递的回执单往往不能及时回到法院，尤其是寄到香港的邮件，常常是一两个月都没能回来，而邮寄查询结果又不准确，致使法院产生了送达与否的疑惑；法院交邮的应签收人与实际签收人不一致，未能注明代收人与应收件人的关系，或一些邮寄到乡镇的邮件由村委会、居委会代收等，使法院产生了送达是否具有法律效力的疑惑；不能送达的邮件，“回执联”上仅注明“无人”，法院无法确定是收件人暂时不在还是长期外出或下落不明或“查无此人”，产生了是否适用公告送达的疑惑。
5、公告送达时间长。
由于以上种种送达方式存在这样或者那样的问题，导致司法审判实践中，相当一部分案件最终只能通过公告的方式进行送达。然而，我国民诉法对于公告送达亦有严格的规定，选择公告送达的方式无疑使得案件审理期限过长，造成原告“诉累”。公告送达是在其他送达方式不能有效送达的情况下才选择的一种送达方式，“其他送达方式不能有效送达”已经使得案件耗时一、二个月；而民诉法又规定了公告期为60天（涉外案件为6个月），一审案件从立案开始，适用公告送达的，至少要公告二次（包括应诉公告、裁判公告）；也就是说，一个案件单送达程序就要耗时将近6个月（涉外案件则将近14个月）。而且，从实际效果上看，公告送达流于形式，司法实践中经公告送达到庭的当事人寥寥无几，案件多为缺席审理，公告未能起到实际的告知效果，不利于保障被告的抗辩权利。
面对民诉法规定的送达方式中存在的种种问题，最高人民法院也在不断尝试对送达制度进行自上而下的改革，试图通过司法解释来创新民商事案件的送达机制，解决民商事案件送达难的问题。由此，2003年最高人民法院发布了《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》。以此为标志，我国民商事案件的送达进入了一个崭新的阶段，送达制度较以前有了很大的丰富与完善，其中最具突破性的就是首次明确了送达地址确认书的做法，尝试适用“推定送达”：《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第十条规定“因当事人自己提供的送达地址不明确，送达地址变更未及时告知人民法院，或者当事人拒不提供自己的送达地址而导致诉讼文书未能被当事人实际接收的，按下列方式处理：(一)邮寄送达的，以邮件回执上注明的退回之日视为送达之日；(二)直接送达的，送达人当场在送达回证上记明情况之日视为送达之日”。2005年，最高人民法院又出台了《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》，确立了“法院专递”的送达方式，并将原本只适用于简易程序的送达地址确认书以及推定送达原则等重要规定扩大适用到适用普通程序的案件中。诚然，送达地址确认书与推定送达原则的确立以及“法院专递”邮寄送达业务的实行，从一定程度上缓解了民商事案件“送达难”的窘境，但却无法从根本上缓解送达难的问题。究其原因，我们认为，民商事案件送达难最主要是由于受送达人首次送达的地址不明确造成的。民事送达是法院的职权行为，但法院的有效送达（主要是指首次送达）必须以双方当事人的地址明确为前提，只有受送达人地址明确时，法院才可根据具体情况选择适当的送达方式；如果说受送达人的地址是不明确的，那么，所谓的推定送达原则，以及包括“法院专递”在内的其他送达方式均是徒劳，法院最终只能选择费时冗长却毫无实际意义的公告送达。
（二）民商事案件送达的改革方向
为了解决民商事案件法律文书送达难的问题，各地法院也在进行自下而上的司法改革，在司法实践当中不断创新送达制度，特别是针对那些往往需要公告送达的特定类型案件进行送达制度的改革创新，并已取得了相当的成效。例如：
上海市高级人民法院于2011年向辖区内的各法院下发了《关于审理信用卡纠纷案件的若干指导意见》。上述指导意见的送达部分第1条规定：如信用卡领用合约中明确约定诉讼期间送达地址，并约定受诉法院邮寄到该地址即视为送达的，该约定应属有效，受诉法院应依法根据上述地址进行送达。由于上述指导意见刚刚下发，上海区域内的银行正在针对其信用卡领用合约条款进行修改，目前尚未有在信用卡领用合约中约定诉讼送达地址的案件诉至法院。据我们调研了解，上海地区法院认为，只要信用卡领用合约中的诉讼送达地址条款明确并足以引起申领人注意（例如在文字上加粗加黑），就应认定合法有效；一旦按照该地址进行送达，因当事人自身原因未能收到诉讼文书的，也视为送达，无须再进行公告送达。
广东省佛山市南海区人民法院于2007年就针对道路交通事故纠纷案件往往因为被告地址不详或地址错误造成送达难这一问题，推出在诉讼之前预先确认送达地址的创新做法：即由法院制作《地址确认书》并交给交警部门，由交警部门在处理交通事故时要求每一位交通事故当事人填写地址确认书并告知不如实提供居住地址或者变更住址后不及时通知的法律后果；一旦日后形成诉讼纠纷，当事人向交警部门确认的地址即被认定为是当事人自行确认的诉讼送达地址，法院在诉讼过程中按照该地址向当事人送达的，即使当事人未能实际收到法律文书，也视为送达，无须再进行公告送达。此外，对于当事人向交警部门申报地址并明确该地址亦作为今后诉讼文书的送达地址的，也视为当事人在诉前已经确认了诉讼送达地址，对该地址的送达亦产生相同的法律效力。据我们调研了解，在实施上述措施以前，南海法院所受理的交通事故纠纷案件多因被告下落不明而需要公告送达，严重影响了案件的审理期限、审理效率等等；而该措施实施几年以来，南海法院所受理的交通事故纠纷案件的有效送达比率超过90%，大大缩短了案件的审理周期，提高了审判效率。
浙江省湖州市长兴县人民法院于2010年就针对金融借款纠纷案件有效送达率很低（仅有20%的案件能通过邮寄送达、直接送达、留置送达的方式送达）这一问题，提出了在借款合同订立过程中增加确认送达地址条款的建议，并率先在长兴县农村合作银行进行试用。一旦日后贷款人违约引发诉讼纠纷，则可按借款人在借款合同中自行确认的地址直接邮寄送达各类法律文件，从而解决该类案件有效送达率低的问题。
从以上有关民商事案件送达的运行现状的分析以及目前各地法院对于民商事案件送达的创新做法来看，解决民商事案件送达难问题，关键是在民商事案件首次送达之前（实际上就是民商事案件立案之前）就明确当事人的送达地址，并且赋予对该确定地址的送达具有推定送达的法律效力。因此，我们认为，构建民商事案件的诉前地址确认制度是民商事案件送达改革的重要方向。所谓诉前地址确认制度是指法院根据当事人在纠纷发生前确认的送达地址送达诉讼文书，因受送达人自己确认的送达地址不准确，送达地址变更未及时履行告知义务，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，邮寄送达以邮件回执上注明的退回之日视为送达之日，直接送达的，送达人当场在送达回证上记明情况之日视为送达之日。
二 、构建民商事纠纷诉前送达地址确认制度的必要性
（一）有利于解决民商事案件送达难的问题
我国的民事诉讼法制订于1991年，由于历史客观环境，法律对送达制度的规定相当不完善；之后民事诉讼法虽几经修改，但从修改历程的记录来看，“送达制度”作为民事诉讼顺利进行的关键制度，远未引起立法者与制度本身地位相称的注意 。立法上的局限性以及司法实践的偏差已经大大限制了民商事案件送达程序的顺利进行，送达难已经成为各地法院审理民商事案件普遍面临的问题。面对民商事案件送达难的问题，各地法院纷纷进行主题调研并出台相应的改革措施；各学者也不断地就送达难问题献言建策，每年以送达为主题的论文层出不穷。不可否认，各个学者的理论探讨以及各地法院的改革创新，对于缓解民商事案件送达难的问题，起到了一定的积极作用。但是，过往的理论探讨与改革创新大多囤于固有的法律条文探讨，并不能从根本上解决民商事案件送达难的问题。有鉴于此，解决民商事案件送达难问题的立足点，应当是进行制度创新，寻找其他角度的解决办法，而诉前送达地址确认制度就是一个抛开现有定势思维，寻找新颖角度解决问题的方法。
