深圳市房地产市场监管办法
广东省深圳市人民政府
深圳市人民政府令（第221号）深圳市房地产市场监管办法
文号：第221号
《深圳市房地产市场监管办法》已经市政府五届一次常务会议审议通过，现予发布，自2010年9月1日起施行。
市长 许勤
二〇一〇年七月九日
深圳市房地产市场监管办法
第一章 总 则
第一条 为加强深圳市（以下简称本市）房地产市场管理，规范房地产开发经营、经纪和估价行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内房地产开发经营、经纪和估价活动及相应房地产市场管理行为。
第三条 房地产开发经营、经纪和估价，应当遵循合法、平等、公平、自愿、诚实信用的原则。
房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。
房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当妥善保管在业务活动中获悉的交易当事人的资料，保守当事人的个人隐私和商业秘密，不得违法利用其所获取的信息。
第四条 市政府房地产主管部门（以下简称主管部门）依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。
发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管。
第五条 主管部门应当根据房地产市场监管的要求，建立房地产信息系统，作为房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台，实现对房地产市场的动态监控。
除依法公开的信息外，使用房地产信息系统应当进行数字认证，以获取相应的操作权限。
信息系统的管理和使用办法由主管部门另行制定。
第六条 鼓励和引导房地产开发企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织。房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规、规章和行业组织章程，实行房地产行业自律管理。
房地产行业组织应当积极组织房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的业务培训和继续教育。
房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。
第二章 房地产开发经营
第七条 从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质证书。
禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。
禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。
第八条 房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。商业银行办理项目资本金存储手续后，应当向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。
房地产开发项目建设资金包括项目资本金，项目资本金不符合国家有关规定的，发展改革部门不予核准立项，建设部门不予颁发施工许可证。
第九条 房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。
在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。
商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。
第十条 房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。
第十一条 房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。
房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。
第十二条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已付清地价款，并取得房地产权利证书；
（二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
（三）七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；
（四）确定施工进度和竣工交付日期；
（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；
（六）项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；
（七）法律、法规规定的其他条件。
房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。
第十三条 取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。
第十四条 房地产开发企业销售商品房，应当将下列材料在营业场所公示：
（一）购房指引；
（二）营业执照和资质证书；
（三）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（四）采取预售的，应当公示商品房预售许可证；
（五）建设用地使用权出让合同书；
（六）商品房买卖合同示范文本及附件；
（七）商品房项目总平面图和测绘报告；
（八）商品房能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期；
（九）商品房销售控制表；
（十）业主临时管理规约；
（十一）前期物业服务企业名称、收费标准和物业服务合同；
（十二）法律、法规、规章和主管部门要求公示的其他材料。
第十五条 房地产开发企业应当为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。
第十六条 房地产开发企业应当通过房地产信息系统使用主管部门提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本。
房地产开发企业和购房人经协商一致，可以依法对示范文本的条款进行变更或者增减条款，但不得违反法律、法规强制性规定以及建设用地使用权出让合同的约定。
房地产开发企业预售商品房，应当在商品房买卖合同签订之日起10日内，将签订的合同通过房地产信息系统报主管部门备案。
第十七条 房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。
房地产开发企业应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格等信息以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。
房地产开发企业未提供样板房说明，样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明未予说明、明确的项目，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。
第十八条 在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。
第十九条 房地产开发企业使用预售款缴纳法定税费、行政罚款的，应当凭法定税费计税依据、凭证或者行政处罚决定书向商业银行申请提取使用；使用预售款支付工程进度款（含工资及社会保险）或者建设材料、设备款项的，应当凭经监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业或者材料设备供应企业收款账号向商业银行申请提取使用，款项直接支付至施工企业或者材料设备供应企业。
商业银行收到预售款拨付请求后，可以就工程进度进行现场查验。经查验认为申请使用款项与进度明显不符的，商业银行应当拒绝拨付。
商业银行不按本办法第十八条、第十九条规定拨付预售款的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。
第二十条 房地产开发企业应当将预售款申请使用和拨付情况如实即时载入项目手册。
房地产开发企业应当按照有关规定，在房地产开发项目竣工验收后及时办理工程结算手续，向施工企业支付工程结算款。房地产开发企业应当在工程款（含质量保修金）全部依约支付完毕后方可在开户商业银行办理预售款专用账户注销手续。
第二十一条 房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房，应当在其发布的商品房销售广告中同时载明受托房地产经纪机构的名称和备案编号。
第二十二条 房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。
房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。
第二十三条 房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：
（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；
（二）订立虚假合同；
（三）违反价格备案制度出售商品房；
（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款；
（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品、强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；
（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第二十四条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列价格违法行为：
（一）以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；
（二）通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；
（三）捏造、散布涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；
（四）在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；
（五）法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。
第二十五条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列不正当竞争行为：
（一）擅自使用他人的企业或者项目名称以及代表其名称的标志、图形、代号，使人误认为是他人的商品房或者经营活动；
（二）伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，对商品房质量作引人误解的虚假表示；
（三）以销售商品房为目的，利用财物或者其他手段对项目建设、通讯、质检、供水、供电等企业、事业单位以及房地产经纪、估价等中介机构进行贿赂；
（四）以不正当手段获取他人的商业秘密或者披露、使用、允许他人使用以不当手段获取的商业秘密；
（五）捏造、散布虚假事实，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉；
（六）从事法律明文禁止的有奖销售行为；
（七）利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传；
（八）法律、法规、规章禁止的其他不正当竞争行为。
第二十六条 房地产经纪机构、估价机构及其从业人员不得为房地产开发企业实施本办法第二十三条至第二十五条规定的行为提供服务或者便利。
第三章 房地产经纪
第二十七条 本办法所称房地产经纪人员包括房地产经纪人及辅助人员。
本办法所称房地产经纪人，是指依照国家规定考取房地产经纪人执业资格证书并经注册的人员。
房地产经纪机构设立的分支机构应当以所属房地产经纪机构的名义对外开展业务。
第二十八条 房地产经纪机构（包括依法设立的分支机构，下同）在本市开展房地产经纪业务的，应当在取得营业执照后30日内或者本办法施行后30日内持以下材料到主管部门办理备案：
（一）营业执照；
（二）法定代表人或者负责人的身份证明；
（三）房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；
（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。
主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续。
工商、劳动等部门应当为主管部门核查房地产经纪机构备案材料提供便利。
第二十九条 房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案（以下称执业登记）。
房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具有一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能，辅助房地产经纪人开展业务。
房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。
第三十条 房地产经纪机构及其从业人员应当按照《城市房地产中介服务管理规定》参加主管部门组织的年度检查。检查不合格的，在按要求整改合格前，不得继续从事房地产经纪业务。
第三十一条 主管部门应当将在本市开展房地产经纪业务的房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。
房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内到主管部门办理变更手续。
第三十二条 房地产经纪机构应当在其经营场所公示下列信息：
（一）营业执照和备案证书；
（二）房地产经纪人员姓名及其执业登记信息；
（三）主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本；
（四）行业组织制定的交易指引；
（五）服务项目、内容、标准和流程；
（六）收费项目、计费依据和标准；
（七）信用档案查询方式；
（八）投诉方式和途径；
（九）主管部门要求公示的其他事项。
第三十三条 房地产经纪机构接受委托开展业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本与委托人签订房地产经纪服务合同。
房地产经纪服务合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪人签字，并附有参与该经纪业务的房地产经纪人员姓名和执业登记信息。
第三十四条 房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，应当告知委托人下列事项：
（一）执行该业务的房地产经纪人员姓名、执业登记号；
（二）应当由委托人协助的工作、提供的必要材料和文件；
（三）房地产交易的一般程序；
（四）交易过程中涉及的税费；
（五）法律、法规、规章规定的其他事项。
房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。
第三十五条 委托人应当向房地产经纪机构提供房地产经纪业务所必需的材料，并对所提供材料的真实性和合法性负责。
第三十六条 房地产经纪机构接受委托代理或者提供居间服务的，应当对房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验。
第三十七条 房地产经纪机构对外发布的房源信息应当真实有效，并附有相应的信息编码。
房地产经纪机构应当通过房地产信息系统与当事人签订书面经纪服务合同，取得系统自动生成的房源信息编码。
任何单位和个人可以凭房地产经纪机构发布的房源信息编码，通过房地产信息系统对相应的房源信息进行查验。
第三十八条 房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。
第三十九条 未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。
经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。
第四十条 房地产经纪机构发布广告，应当载明其机构名称和备案编号。
房地产经纪机构不得进行虚假广告宣传。
第四十一条 房地产经纪机构不得有下列行为：
（一）聘用或者指派未办理执业登记的人员以房地产经纪人员名义或者其他方式从事房地产经纪业务；
（二）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展业务；
（三）对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价；
（四）为法律、法规、规章禁止交易的房地产提供代理、居间等经纪服务；
（五）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；
（六）强制或者变相强制服务并收取费用等不正当竞争行为；
（七）为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利；
（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第四十二条 房地产经纪人员不得有下列行为：
（一）同时在两个或者两个以上房地产经纪机构中执业；
（二）以个人名义承揽房地产经纪业务或者收取服务报酬；
（三）以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经纪业务；
（四）索取、收受经纪合同约定以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；
（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第四章 房地产（土地）估价
第四十三条 本办法所称房地产（土地）估价人员包括房地产估价师、土地估价师及辅助人员。
本办法所称房地产估价师和土地估价师，是指依照国家规定取得房地产估价师执业资格证书或者土地估价师资格证书并经注册的人员。
符合国家规定的资质等级要求的房地产（土地）估价机构可以设立分支机构，分支机构以所属房地产（土地）估价机构的名义对外开展业务。
第四十四条 房地产（土地）估价机构在本市开展房地产（土地）估价业务的，应当在取得资质证书或者开展估价业务之日起30日内持以下材料到主管部门备案：
（一）营业执照；
（二）资质证书；
（三）房地产（土地）估价人员的资格证书、注册证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；
（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。
主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续。
第四十五条 房地产（土地）估价机构的分支机构在本市开展业务的，应当在开展估价业务之日起30日内持下列材料到主管部门备案：
（一）分支机构营业执照；
（二）所属房地产（土地）估价机构的资质证书；
（三）分支机构房地产（土地）估价人员的资格证书、注册证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；
（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。
主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理分支机构备案手续。
第四十六条 房地产（土地）估价人员执业的，应当加入房地产（土地）估价机构（包括依法设立的分支机构，下同），并按规定在主管部门办理备案（以下称执业登记）。
房地产（土地）估价辅助人员应当具有一定的理论知识和实务操作技能。
房地产（土地）估价师应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。
第四十七条 主管部门应当将房地产（土地）估价机构备案信息以及房地产（土地）估价人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。
房地产（土地）估价机构备案信息以及房地产（土地）估价人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内，到主管部门办理变更手续。
第四十八条 房地产（土地）估价机构应当在其经营场所公示下列信息：
（一）营业执照；
（二）资质证书；
（三）房地产（土地）估价人员姓名及其执业登记信息；
（四）主管部门发布的房地产（土地）估价委托合同的示范文本；
（五）服务项目、内容、标准和流程；
（六）收费项目、计费依据和标准；
（七）信用档案查询方式；
（八）投诉方式和途径；
（九）主管部门要求公示的其他事项。
房地产（土地）估价机构发布广告，应当载明其机构名称和备案编号。
第四十九条 房地产（土地）估价机构接受委托开展房地产（土地）估价业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产（土地）估价委托合同的示范文本与委托人签订书面委托合同。
第五十条 房地产（土地）估价机构及执行房地产（土地）估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。
第五十一条 房地产（土地）估价机构接受委托开展估价业务的，应当指派两名以上执业房地产估价师或者土地估价师。
估价师应当对估价对象进行实地查看，做好实地查看记录，委托人及相关当事人应当协助。
第五十二条 房地产（土地）估价机构应当通过房地产信息系统出具估价结果报告。
估价报告应当由执行该项估价业务的估价师签字，并加盖其所在房地产（土地）估价机构印章。
在估价报告上签字的估价师应当对估价报告的真实性和合法性负责。
第五十三条 房地产（土地）估价机构应当建立估价报告内部审核、复核制度。
委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到估价报告后5日内，向出具估价报告的估价机构要求复核，估价机构应当在收到复核要求后5日内作出答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当作出书面通知并说明理由。
第五十四条 委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可以向房地产（土地）估价行业组织申请组织专家技术鉴定。
行业组织应当组织专家进行鉴定，鉴定结论认为估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告；鉴定结论认为估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误并重新出具估价报告。
第五十五条 房地产（土地）估价机构不得有下列行为：
（一）聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产（土地）估价人员的名义或者其他方式从事房地产（土地）估价业务；
（二）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展估价业务；
（三）违反房地产（土地）估价规范和标准进行估价；
（四）出具虚假或者不实的估价报告；
（五）进行不正当竞争；
（六）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；
（七）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第五十六条 房地产（土地）估价人员不得有下列行为：
（一）同时在两个或者两个以上房地产（土地）估价机构中执业；
（二）以个人名义承揽房地产（土地）估价业务或者收取服务报酬；
（三）以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产（土地）估价业务；
（四）违反房地产（土地）估价规范和标准进行估价；
（五）签署虚假或者不实的估价报告；
（六）索取、收受委托合同以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；
（七）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；
（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第五章 房地产行业组织
第五十七条 房地产行业组织是依法成立的房地产行业的自律性社会团体，其组织管理制度及会员的权利义务由章程规定。
房地产行业组织包括房地产开发、经纪、估价协会。
主管部门依法对房地产行业组织进行业务指导。
第五十八条 房地产开发企业和房地产经纪、估价机构加入相应的房地产行业组织，成为团体会员。
房地产经纪人员、房地产（土地）估价人员加入相应的房地产行业组织，成为个人会员。
第五十九条 房地产行业组织行使下列职能：
（一）制定并组织实施本行业的行规行约，建立行业自律机制和会员信用记录；
（二）对违反行业组织章程或者行规行约、损害行业整体利益的会员，采取相应的行业自律措施；
（三）开展行业培训、交流、咨询、展览等活动，推广应用新材料、新技术、新工艺，提升行业素质以及产品和服务质量；
（四）发布市场和行业信息，推荐行业产品或者服务，提供技术咨询；
（五）宣传房地产法律法规及相关政策；
（六）规范行业行为，客观公正地协调会员之间、会员与非会员之间、会员与政府之间，会员与消费者之间的矛盾纠纷，发挥其维护社会公共利益的作用；
（七）协助政府部门开展行业调查、决策咨询及产业政策制订等活动，向政府有关部门反映涉及行业利益的事项，提出意见和建议，维护本行业的利益及会员的合法权益；
（八）承担主管部门委托的行业管理工作，对行业行为进行检查和评价；
（九）法律、法规、规章授权或者政府部门委托以及行业组织章程规定的其他职能。
第六十条 房地产行业组织不得有下列行为：
（一）通过制定行业规则或者其他方式垄断市场，妨碍公平竞争，损害消费者、非会员单位的合法权益或者社会公共利益；
（二）从事营利性经营活动；
（三）限制会员开展正当的经营活动或者参与其他社会活动；
（四）限制、禁止会员依章程行使权利，要求会员履行章程规定外的义务，侵害会员在本行业组织内的合法权益；
（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第六章 监督检查
第六十一条 主管部门建立房地产市场监管和年度检查制度。
主管部门在履行监管和检查职责时，有权采取下列措施：
（一）进入被检查企业，查阅、摘抄、复制与业务相关的材料；
（二）要求被检查企业和人员提供资质证书、资格证书、项目手册以及其他业务相关材料；
（三）纠正企业和人员的违法违规行为；
（四）法律、法规规定的其他措施。
第六十二条 主管部门在监督检查过程中发现房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员有违反法律、法规及本办法规定行为的，按照以下方式进行处理：
（一）约谈行为人，促其规范并自行改正；
（二）责令停止违法行为并限期改正；
（三）暂停信息系统使用；
（四）依法进行行政处罚或者移送有关部门依法处理；
（五）提请省以上建设管理部门依法降低、暂扣、吊销行为人资质、资格，或者提请工商部门依法吊销营业执照。
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上市公司行业分类指引（2012年修订）
中国证券监督管理委员会
中国证券监督管理委员会公告
〔2012〕31号
现公布《上市公司行业分类指引》（2012年修订），自公布之日起施行。
中国证监会
2012年10月26日
附件：《上市公司行业分类指引》（2012年修订）.doc
上市公司行业分类指引（2012年修订）
为规范上市公司行业分类工作，根据《中华人民共和国统计法》、《证券期货市场统计管理办法》、《国民经济行业分类》等法律法规和相关规定，制定《上市公司行业分类指引》（以下简称《指引》）。
本《指引》自公布之日起施行。2001年中国证监会公布的《上市公司行业分类指引》同时废止。
1．分类对象与适用范围
1.1《指引》以在中国境内证券交易所挂牌交易的上市公司为基本分类对象。
1.2 《指引》适用于证券期货监管系统对上市公司行业分类信息进行统计、评价、分析及其他相关工作。中国证监会另有规定的，适用其规定。
1.3 各证券期货交易所、中国证券登记结算公司、中国证监会派出机构以及其他相关机构，向中国证监会报送统计数据所涉及的上市公司行业分类应符合《指引》的规定。
1.4 市场机构基于投资分析目的所使用的上市公司行业分类可参照《指引》规定的行业类别，但非强制适用。
2．分类原则与方法
2.1 以上市公司营业收入等财务数据为主要分类标准和依据，所采用财务数据为经过会计师事务所审计并已公开披露的合并报表数据。
2.2 当上市公司某类业务的营业收入比重大于或等于50%，则将其划入该业务相对应的行业。
2.3 当上市公司没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但某类业务的收入和利润均在所有业务中最高，而且均占到公司总收入和总利润的30%以上（包含本数），则该公司归属该业务对应的行业类别。
2.4 不能按照上述分类方法确定行业归属的，由上市公司行业分类专家委员会根据公司实际经营状况判断公司行业归属；归属不明确的，划为综合类。
3. 编码方法
3.1 本《指引》参照《国民经济行业分类》（GB T4754－2011），将上市公司的经济活动分为门类、大类两级。与此对应，门类代码用一位拉丁字母表示，即用字母A、B、C……依次代表不同门类；大类代码用两位阿拉伯数字表示，从01开始按顺序依次编码。
4. 管理机构及其职责
4.1 中国证监会统筹指导上市公司行业分类工作，负责制定、修改和完善《指引》，对《指引》及相关制度进行解释，对外发布上市公司行业分类结果。
4.2 中国上市公司协会负责按照《指引》组织对上市公司进行行业分类，向中国证监会报送上市公司行业分类结果，并向证券交易所、中证指数公司等相关机构通报上市公司行业分类结果。
4.3 中国上市公司协会建立上市公司行业分类专家委员会（以下简称专家委员会），由有关部委、证券期货监管系统和证券经营机构的专家组成。专家委员会负责就上市公司行业分类制度的修订提出意见和建议；依据专业判断，确定上市公司行业分类结果。
5. 沟通反馈机制
5.1 中国上市公司协会应当建立与上市公司的日常沟通机制，就行业类别划分及变更情况征求上市公司意见；上市公司提出不同意见的，应提请专家委员会讨论作出最终判断。
6. 行业分类流程
6.1 上市公司行业分类按季度进行。每年3月20日、6月10日、9月20日和12月20日为当季行业分类工作起始日；原则上应于季度末完成当季上市公司行业分类工作。
6.2行业分类包括初次分类和定期调整。
6.2.1初次分类是对新上市公司的行业分类，依据公司《招股说明书》进行。公司上市首日在每季度行业分类工作起始日（不含当日）之前的，纳入当季行业分类；上市首日在行业分类工作起始日至季末之间的，转入下一季度进行行业分类。
6.2.2定期调整是对已上市公司行业分类结果的重新确认或变更。原则上未发生重大资产重组的公司，每年依据上市公司年报调整一次，纳入第二季度的行业分类工作；完成重大资产重组的公司，依据重大资产重组相关公告，纳入最近季度的上市公司行业分类。
6.3 行业分类的初评、沟通、确认和结果公布。
中国上市公司协会在行业分类工作起始日当日召开上市公司行业分类专家委员会会议，形成行业分类初评结果；从起始日开始（不含当日），7日内完成与上市公司沟通工作，并形成由专家委员会确认的分类结果；从起始日开始（不含当日）第8日将上市公司行业分类最终结果报送中国证监会。
中国证监会于每季度末公布上市公司行业分类结果。
遇节假日或重大事项，上市公司行业分类工作进程可相应后延。
7. 分类结构与代码
代码 类别名称 说明
门类 大类
A 农、林、牧、渔业 本门类包括01～05大类
01 农业 指对各种农作物的种植
02 林业
03
04
05 畜牧业
渔业
农、林、牧、渔服务业 指为了获得各种畜禽产品而从事的动物饲养、捕捉活动
B 采矿业 本门类包括06～12大类，采矿业指对固体（如煤和矿物）、液体（如原油）或气体（如天然气）等自然产生的矿物的采掘；包括地下或地上采掘、矿井的运行，以及一般在矿址或矿址附近从事的旨在加工原材料的所有辅助性工作，例如碾磨、选矿和处理，均属本类活动；还包括使原料得以销售所需的准备工作；不包括水的蓄集、净化和分配，以及地质勘查、建筑工程活动
06 煤炭开采和洗选业 指对各种煤炭的开采、洗选、分级等生产活动；不包括煤制品的生产和煤炭勘探活动
07
石油和天然气开采业
指在陆地或海洋，对天然原油、液态或气态天然气的开采，对煤矿瓦斯气（煤层气）的开采；为运输目的所进行的天然气液化和从天然气田气体中生产液化烃的活动，还包括对含沥青的页岩或油母页岩矿的开采，以及对焦油沙矿进行的同类作业
08 黑色金属矿采选业
09 有色金属矿采选业 指对常用有色金属矿、贵金属矿，以及稀有稀土金属矿的开采、选矿活动
10 非金属矿采选业
11 开采辅助活动 指为煤炭、石油和天然气等矿物开采提供的服务
12 其他采矿业
C 制造业 本门类包括13～43大类，指经物理变化或化学变化后成为新的产品，不论是动力机械制造，还是手工制作；也不论产品是批发销售，还是零售，均视为制造
建筑物中的各种制成品、零部件的生产应视为制造，但在建筑预制品工地，把主要部件组装成桥梁、仓库设备、铁路与高架公路、升降机与电梯、管道设备、喷水设备、暖气设备、通风设备与空调设备，照明与安装电线等组装活动，以及建筑物的装置，均列为建筑活动
本门类包括机电产品的再制造，指将废旧汽车零部件、工程机械、机床等进行专业化修复的批量化生产过程，再制造的产品达到与原有新产品相同的质量和性能
13 农副食品加工业 指直接以农、林、牧、渔业产品为原料进行的谷物磨制、饲料加工、植物油和制糖加工、屠宰及肉类加工、水产品加工，以及蔬菜、水果和坚果等食品的加工
14 食品制造业
15 酒、饮料和精制茶制造业
16 烟草制品业
17 纺织业
18 纺织服装、服饰业
19 皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业
20 木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业
21 家具制造业 指用木材、金属、塑料、竹、藤等材料制作的，具有坐卧、凭倚、储藏、间隔等功能，可用于住宅、旅馆、办公室、学校、餐馆、医院、剧场、公园、船舰、飞机、机动车等任何场所的各种家具的制造
22 造纸和纸制品业
23 印刷和记录媒介复制业
24 文教、工美、体育和娱乐用品制造业
25 石油加工、炼焦和核燃料加工业
26 化学原料和化学制品制造业
27 医药制造业
28 化学纤维制造业
29 橡胶和塑料制品业
30 非金属矿物制品业
31 黑色金属冶炼和压延加工业
32 有色金属冶炼和压延加工业
33 金属制品业
34 通用设备制造业
35 专用设备制造业
36 汽车制造业
37 铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业
38 电气机械和器材制造业
39 计算机、通信和其他电子设备制造业
40 仪器仪表制造业
41 其他制造业
42 废弃资源综合利用业 指废弃资源和废旧材料回收加工
43 金属制品、机械和设备修理业
D 电力、热力、燃气及水生产和供应业 本门类包括44～46大类
44 电力、热力生产和供应业
45 燃气生产和供应业
46 水的生产和供应业
E 建筑业 本门类包括47～50大类
47 房屋建筑业
48 土木工程建筑业 指土木工程主体的施工活动；不包括施工前的工程准备活动
49 建筑安装业 指建筑物主体工程竣工后，建筑物内各种设备的安装活动，以及施工中的线路敷设和管道安装活动；不包括工程收尾的装饰，如对墙面、地板、天花板、门窗等处理活动
50 建筑装饰和其他建筑业
F 批发和零售业 本门类包括51和52大类，指商品在流通环节中的批发活动和零售活动
51 批发业 指向其他批发或零售单位（含个体经营者）及其他企事业单位、机关团体等批量销售生活用品、生产资料的活动，以及从事进出口贸易和贸易经纪与代理的活动，包括拥有货物所有权，并以本单位(公司)的名义进行交易活动,也包括不拥有货物的所有权，收取佣金的商品代理、商品代售活动；本类还包括各类商品批发市场中固定摊位的批发活动，以及以销售为目的的收购活动
52 零售业 指百货商店、超级市场、专门零售商店、品牌专卖店、售货摊等主要面向最终消费者（如居民等）的销售活动，以互联网、邮政、电话、售货机等方式的销售活动，还包括在同一地点，后面加工生产，前面销售的店铺（如面包房）；谷物、种子、饲料、牲畜、矿产品、生产用原料、化工原料、农用化工产品、机械设备（乘用车、计算机及通信设备除外）等生产资料的销售不作为零售活动；多数零售商对其销售的货物拥有所有权，但有些则是充当委托人的代理人，进行委托销售或以收取佣金的方式进行销售
G 交通运输、仓储和邮政业 本门类包括53～60大类
53 铁路运输业 指铁路客运、货运及相关的调度、信号、机车、车辆、检修、工务等活动；不包括铁路系统所属的机车、车辆及信号通信设备的制造厂（公司）、建筑工程公司、商店、学校、科研所、医院等活动
54 道路运输业
55 水上运输业
56 航空运输业
57 管道运输业
58 装卸搬运和运输代理业
59 仓储业 指专门从事货物仓储、货物运输中转仓储，以及以仓储为主的货物送配活动，还包括以仓储为目的的收购活动
60 邮政业
H 住宿和餐饮业 本门类包括61和62大类
61 住宿业 指为旅行者提供短期留宿场所的活动，有些单位只提供住宿，也有些单位提供住宿、饮食、商务、娱乐一体的服务，本类不包括主要按月或按年长期出租房屋住所的活动
62 餐饮业 指通过即时制作加工、商业销售和服务性劳动等，向消费者提供食品和消费场所及设施的服务
I 信息传输、软件和信息技术服务业 本门类包括63～65大类
63 电信、广播电视和卫星传输服务
64 互联网和相关服务
65 软件和信息技术服务业 指对信息传输、信息制作、信息提供和信息接收过程中产生的技术问题或技术需求所提供的服务
J 金融业 本门类包括66～69大类
66 货币金融服务
67 资本市场服务
68 保险业
69 其他金融业
K 房地产业 本门类包括70大类
70 房地产业
L 租赁和商务服务业 本门类包括71和72大类
71 租赁业
72 商务服务业
M 科学研究和技术服务业 本门类包括73～75大类
73 研究和试验发展 指为了增加知识（包括有关自然、工程、人类、文化和社会的知识），以及运用这些知识创造新的应用，所进行的系统的、创造性的活动；该活动仅限于对新发现、新理论的研究，新技术、新产品、新工艺的研制研究与试验发展，包括基础研究、应用研究和试验发展
74 专业技术服务业
75 科技推广和应用服务业
N 水利、环境和公共设施管理业 本门类包括76～78大类
76 水利管理业
77 生态保护和环境治理业
78 公共设施管理业
O 居民服务、修理和其他服务业 本门类包括79～81大类
79 居民服务业
80 机动车、电子产品和日用产品修理业
81 其他服务业
P 教育 本门类包括82大类
82 教育
Q 卫生和社会工作 本门类包括83和84大类
83 卫生
84 社会工作 指提供慈善、救助、福利、护理、帮助等社会工作的活动
R 文化、体育和娱乐业 本门类包括85～89大类
85 新闻和出版业
86 广播、电视、电影和影视录音制作业 指对广播、电视、电影、影视录音内容的制作、编导、主持、播出、放映等活动；不包括广播电视信号的传输和接收活动
87 文化艺术业
88 体育
89 娱乐业
S 综合 本门类包括90大类
90 综合
