中山市闲置土地处理规定
广东省中山市人民政府
中府[2003]32号
火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位：
现将《中山市闲置土地处理规定》印发给你们，请贯彻执行。
二○○三年二月十九日
中山市闲置土地处理规定
第一条 为加强土地管理，盘活闲置土地，充分利用土地资源，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国土资源部《闲置土地处理办法》以及省政府有关政策文件的规定，结合我市实际，制订本规定。
第二条 本规定适用于中山市行政区域内闲置土地的认定和处置。
第三条 市土地行政主管部门负责闲置土地的认定和处理工作。
市计划、规划、建设等行政主管部门按照各自的职责，协同市土地行政主管部门做好闲置土地处理的相关工作。
第四条 本规定所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过法律、法规规定或者有偿使用合同、划拨用地批准文件约定的动工期限未动工开发建设的出让用地、国有划拨用地和集体建设用地等非农建设用地。
有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：
（一）国有土地有偿使用合同或划拨用地批准文件未规定动工开发日期，自国有土地出让合同生效或划拨用地批准文件生效之日起满1年未动工建设的；
（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的；
（三）城市房屋拆迁公告公布之后，其土地使用者在规定的拆迁期限满1年仍未实施房屋拆迁的；或者地上建筑物已拆平（含部分拆平）具备开工条件，但超过出让合同约定或批准用地文件规定的动工开发日期满1年未动工开发的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
动工开发建设是指已领取施工许可证，并进场施工。
第五条 国有土地有偿使用合同约定或划拨用地批准文件规定分期开发的，按分期开发范围核定闲置土地面积。
第六条 因不可抗力原因或由于政府或政府有关部门的行为造成动工开发建设迟延而闲置土地的，顺延计算动工开发建设日期。
第七条 市土地行政主管部门每年应定期对闲置土地的情况进行清查、登记。对闲置土地，任何单位和个人都可以向土地行政主管部门举报。
第八条 市土地行政主管部门认定闲置土地时，应当通知土地使用者在30天内如实报告用地情况，土地使用者应当将闲置土地的范围、面积、闲置的时间和原因及闲置土地审批、抵押等有关资料，如实向市土地行政主管部门提供，接受调查处理。经审查确认为闲置土地的，市土地行政主管部门应通报市计划、建设、规划部门，并将认定的事实、依据通知土地使用者，闲置土地依法设有抵押的，还应通知抵押权人。
经认定为闲置土地的，市土地行政主管部门应将闲置的情况进行公布。
第九条 经认定的闲置土地，由市土地行政主管部门拟定处置方案，闲置土地已依法设定抵押的，应通知抵押权人参与处置方案的拟定工作。处置方案报经原批准用地的人民政府批准后，由市土地行政主管部门负责组织实施。
处置方案可以选择下列方式：
（一）政府收购进行土地储备；
（二）以出让方式取得土地使用权，土地使用者已全部支付土地有偿使用费，且开发建设前期工作准备就绪，资金落实，已基本具备开工建设条件并明确开发建设期限的，可一次性延长开发建设时间，并限期动工开发建设，延长期限最长不超过1年；
（三）以出让方式取得土地使用权，土地使用者已部分支付土地有偿使用费，按已支付的土地有偿使用费占应交地价款的比例折算土地使用面积，确定相应土地给土地使用者，对重新确定的土地，可一次性延长开发建设时间，并限期动工开发建设，延长期限最长不超过1年。其余部分由政府无偿收回；
（四）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；
（五）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由市政府收取增值地价；
（六）置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；
（七）采取招标、拍卖、挂牌竞价方式确定新的土地使用者，重新签订出让合同，确定新的使用年限，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；
（八）土地使用者与市政府签订土地使用权交还协议书，将土地使用权交还给市政府，原土地使用者需要使用土地时，由市政府按照土地使用权交还协议书的约定供应与其交还土地等价的土地。
第十条 城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得的土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发期满1年未动工开发的，应当按规定缴纳土地闲置费；满2年未动工开发的，由市土地行政主管部门报原批准用地的人民政府批准后，无偿收回土地使用权。
用地者确因实际困难要求延长开发建设期限的，应提出申请，经镇区政府加具意见，报市土地行政主管部门审查，并按本规定第九条的规定处理。
第十一条 土地使用者应自收到市土地行政主管部门核发《征收土地闲置费决定书》之日起15日内，按规定缴纳土地闲置费。
土地闲置费按1年不超过该用地的出让地价（划拨用地按所在地当年的基准地价计算）的15%的标准计收。
第十二条 闲置的土地原为耕地，但已停止耕作或耕作条件已被破坏的，除按第十一条规定的标准征收土地闲置费外，由市土地行政主管部门责令土地使用者限期复耕或恢复农业用途，逾期不复耕或恢复农业用途的，按第十一条规定的标准加倍征收土地闲置费。
第十三条 土地闲置费实行收支两条线管理，市土地行政主管部门委托银行代收款，土地使用者应按规定的标准和期限，到指定的银行代收网点缴交，逾期缴纳土地闲置费的，从逾期之日起，按日加收应缴土地闲置费总额3‰的滞纳金。拒缴土地闲置费的，市土地行政主管部门可以申请人民法院强制执行。
第十四条 土地闲置费原则上不得减免。因自然灾害等不可抗力原因而使土地闲置，需缓缴、减免缴土地闲置费的，由土地使用者提出书面申请及有关证明文件，经市土地行政主管部门审核，报省国土、财政部门核准。
第十五条 市土地行政主管部门依法征收的土地闲置费，按市留45%、镇（区）留45%、上缴省10%的比例，分级安排使用。在市、镇留成使用的土地闲置费中，由市财政部门提取2%作为市土地行政主管部门的管理费用。
第十六条 土地闲置费必须专款用于土地保护、开发和管理。因实施土地保护、开发和管理需要使用土地闲置费的，由市土地行政主管部门提出具体的用款计划，报市财政部门审核同意后拨付。
第十七条 收回闲置土地，市土地行政主管部门按照下列程序进行：
（一）立案，调查取证，认定事实；
（二）告知土地使用者作出收回闲置土地决定的事实、理由和依据，闲置土地设有抵押权的，还应告知抵押权人；
（三）听取土地使用者的陈述和申辩，当事人要求听证的，应当举行听证；
（四）拟定收回闲置土地决定报原批准用地的人民政府批准；
（五）将收回闲置土地决定书送达当事人，同时告知当事人有申请行政复议和提起行政诉讼的权利；
（六）撤销《建设用地批准书》或者终止国有土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书，同时通知市计划、规划、建设等部门撤销相关批准文件；
（七）向社会公告。
第十八条 被收回闲置土地的土地使用者，应当自收回闲置土地决定书送达之日起30日内，到市土地行政主管部门办理注销土地登记手续，交回土地使用权证书。逾期不办理注销登记手续、不交回土地使用证书的，由市土地行政主管部门向社会公告后直接注销土地登记和土地使用证书。
第十九条 因处置闲置土地而致土地权属、土地用途发生变化的，土地使用者应在15日内到市土地行政主管部门办理变更登记手续，市土地行政主管部门应通知市计划、规划、建设等部门撤销或变更相关批准文件。土地使用者逾期不办理的，由市土地行政主管部门直接予以变更。
各镇区在引进项目时，应优先安排使用收回的闲置土地。
第二十条 市土地行政主管部门对依法收回的闲置土地，应当重新明确用途、设定使用条件、确定供地方式，并向社会公告。
（一）属国有闲置土地的，应当在土地利用总体规划确定的城市建设用地区内，按照土地利用总体规划和城市规划确定的用途安排建设项目或者其他临时用途；近期无法安排建设项目且耕种条件未被破坏的，可以组织耕种，不适宜耕种的，可采取绿地等方式作为政府土地储备。
（二）属集体闲置土地的，应当在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内，优先用于本集体经济组织的其他建设项目；本集体经济组织近期无法安排建设项目的，可拟订置换方案，经镇政府（区办事处）同意，报市土地行政主管部门批准，依法安排其他建设项目，并对原集体经济组织给予补偿。
（三）规划用途为农用地，耕种条件未被破坏的，恢复耕种，不适宜耕种的，改为其他农用地。
第二十一条 市土地行政主管部门应当在地籍调查和土地变更登记的基础上，核实闲置土地的位置和面积等情况，建立闲置土地宗地档案，绘制闲置土地分布现状图，监督跟踪其利用情况。
第二十二条 市土地行政主管部门应当根据全市闲置土地的状况，依据土地利用总体规划和土地利用年度计划以及各项建设对用地的需求，优先安排使用闲置土地。建设用地能够使用闲置土地的，应当使用闲置土地，不得批准其占用农用地。
第二十三条 妨碍土地管理工作人员依法执行公务，情节严重的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 土地管理工作人员在闲置土地管理过程中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 本规定自2003年3月1日起施行，《中山市土地闲置费征收与使用管理实施办法》（中府[1999]102号）同时废止。
2003年02月19日
由“执行难”论我国现阶段的法律缺陷
犀原律师事务所(河南郑州) 杨德寿
摘要：“执行难”问题是近年来一个十分严重的社会问题。作者认为，“执行难”的存在不是偶然的，它是由我国现阶段存在的法律缺陷造成的。这些法律正是我国市场经济法律体系必不可少的组成部分，就是国家应当对包括自然人在内的所有民事主体的资产和负债进行法律调整。
关键词：执行难、法律缺陷、资产和负债。
一、“执行难”的现状
“执行难”一词是人们对大量生效的民事法律文书长期得不到执行的形象描述，该词先由哪位有识之士“发明”，无从考究。但从其目前的流行程度来看，“执行难”的发明当是对汉语词汇的一大贡献。除此之外，有人还把长期得不到执行的法律文书叫做“法律白条”。
近几年来，全国的执行积案呈直线上升趋势，“法律白条”是越积越多。1986年以前，当事人对生效的法律文书的自觉履行率为70%，之后逐年下降，到了1996年，10年间债权人的申请执行率已上升到70%以上。据最高法院统计，截至1999年6月份，全国法院共积存未执行案件85万件，标的金额总计2590亿元。就河南省而言，截至1999年7月，尚有未执结案件50917件，未执结标的金额111.53亿元，且执行难度越来越大，执行工作的对抗性日益加剧i。
“执行难”也好，“法律白条”也罢，都说明了一个十分严重的问题，我国法律的尊严受到了严重的挑战。
二、“执行难”的直接后果
1、法律已经失去其应有的尊严
法律是什么? 通俗地讲，就是人们行为的准则。这些准则与道德的区别，在于各自发生作用的基础。道德依靠人的良知和自觉，法律依靠的是国家强制力。法律发生作用，有相当一部分是通过执行人民法院的判决来实现的。当人民法院的判决得不到执行时，法律的准则作用将无从体现。靠国家强制力来实现的判决书如果变成“法律白条”的话，法律的尊严也将荡然无存。
2、我国的市场经济正在变得毫无秩序
寻求司法保护，是公民维护自身合法权益的最后一道盾牌。当债权人为主张自己的权利，提起诉讼、付出大量精力和各种与诉讼有关的费用之后，得到的只是一张“法律白条”的时候，他的感想是什么呢? 只能是对国家司法制度的绝望! “执行难”还将反过来影响到债权人对诉权的行使。因为，债权人对司法保护丧失信心的时候，他的选择可能是拖延或放弃诉权；与此同时，债务人的下落不明又常常造成债权人无法行使诉权。很明显，我国经济交往中难以实现的债权将远远超出进入司法程序的案件数目。另外，“执行难”又会怂恿债务人消极履行甚至不履行自己的债务。
于是，为讨债而设立的公司成立了，为索债而采取的非法拘禁及其他违法犯罪行为发生了。非法拘禁及其他违法犯罪为法律所明确禁止，讨债公司的设立也被公安部、国家工商行政管理局公通字（1995）87号“通知”以没有法律依据所禁止。诚然，法律没有规定可以设立讨债公司，但同时法律也没有规定禁止设立讨债公司。如果上述通知可以代替法律规定的话，国家才算有了禁止性或限制性规定。应该说，这些都是债权人实现债权的非正常途经，债权人同样需要付出代价并有可能为此承担法律制裁的风险。但是，仍然有人愿意铤而走险。何故? 因为这样能解决问题。
人们已经越来越感觉到法律的无奈，他们不得不按照自己认为适当的方式行事。而每个人认为的适当方式又有所不同，在此情况下，社会必将变得毫无秩序，依法治国无从谈起。
三、“执行难”的原因
造成执行难的原因有多种，归纳起来有三个方面：一、客观上是被执行人确无履行债务的能力；二、主观上是司法腐败因素的影响，其中包括地方保护、判决本身的不公和执行人员以各种借口的不作为等；三、立法上存在的缺陷。
上述三方面的原因，不是孤立地而是相互影响造成了民事判决的执行难。其中，造成执行难的最关键因素是立法上的缺陷，本文将着重探讨这方面的原因。因为对于确无履行债务能力的被执行人可以从立法上彻底免除他的义务，而对于腐败原因引起的“执行难”也可以从完善法律的角度寻求解决办法。
四、造成“执行难”的法律缺陷
1、对民事主体特别是自然人的资产及负债状况缺乏法律调整
这是造成“执行难”最根本的原因，因为这种法律上的缺陷使得《民事诉讼法》规定的执行措施无法操作。《民事诉讼法》第二十二章有关条款规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位查询被执行人的存款情况，有权冻结、划拨被执行人的存款；人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入，但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用；人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。《民事诉讼法》还规定，被执行人不履行法律文书确定的义务，并隐匿财产的，人民法院有权发出搜查令，对被执行人及其住所或者财产隐匿地进行搜查。从法律的规定来看，人民法院的执行措施有很多，权限也很大。但是，执行这些措施的前提首先是，人民法院对被执行人财产状况有十分清楚的了解。而这又有赖于国家对民事主体特别是自然人的资产及负债状况的法律调整。
民事主体占有资产的形式有多种，这些资产可以是存款、股票、现金、实物、无形资产以及各种收藏等。它们的处所以及流向，只有所有权人最清楚。一个被法律文书确定为被执行人的、拥有以上财产的所有制主体，假定他有足够能力履行法律文书确定的义务，如果他根本就不愿意履行这种义务，他可以采取各种各样的方式将其财产转移或隐匿。他可以一边过着花天酒地、挥金如土的生活；一边对着人民法院的执行人员装穷。装穷的结果是，人民法院对他的执行无法进行。因为法律已经规定，人民法院在执行时还应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用和必需品。虽然我们可以从侧面了解到他有履行能力，但我们无法取得他拥有资产的确切证据。
司法机关对公民的资产和负债状况一无所知，这正是国家对民事主体资产及负债状况缺乏法律调整的后果。为此我们有必要建立相应的全民资产及负债申报制度。事实上，这种法律缺陷造成的不仅仅是“执行难”，它还使市场经济的其他许多法律无法实施(以下将会论及)。
2、对于确无履行法律文书义务的自然人缺乏法律调整
《民事诉讼法》规定，作为被执行人的公民因生活困难无力偿还借款，无收入来源，又丧失劳动能力的，人民法院裁定终结执行。因为上述原因，人民法院很难确定作为被执行人的自然人，是否真的属于生活困难无力偿还借款又无收入来源的情形。在此情况下，《民事诉讼法》的上述规定也无法施行。于是，我们有必要建立自然人破产的法律制度，但这种制度的建立又有赖于全民资产及负债申报法律制度建立。
3、在执行程序中，对执行期限及执行人员的不作为缺乏法律调整
这种法律上的缺陷使执行人员的司法权利没有约束。对于民事案件的执行期限，《民事诉讼法》没有规定；除此之外，对于人民法院的执行人员怠于执行或干脆不作为甚至滥用执行权利的情形，立法上没有对申请人救济的规定，譬如提起诉讼等。这使当事人的权利不仅得不到法律保护甚至遭受执法人员的非法侵犯，而当事人又毫无办法。
据报导ii：一起历经四审的案子，当事人从新疆到河北跑了几十趟，两年多却一直未能执行。80万元执行款已被划拨到了法院的账户里，当事人仍未拿到。该报同一版面同时刊登另一篇执法人员滥用执行权利的文章，文章披露iii：河北唐山吴义贵在1998年经历的一场败诉的房屋租赁合同纠纷官司。吴在法院开庭审理三个月前，收到法院执行庭的一张执行传票，之后法院查封了他租房建的工厂。到现在法院判决已下达22个月。工厂仍然在查封中而不能执行，致使吴义贵无法使用，给他造成巨大的经济损失。这是法院执行权利没有约束的结果。对此，应该给予执行当事人法律上的救济。
五、法律缺陷与市场经济法律体系的关系
通过论述，我们可以看出“执行难”是由上述法律缺陷造成的，而“执行难”的实质就是国家的法律制度未能得到有效贯彻实施，这表明构成上述法律缺陷的内容正是市场经济法律体系必不可少的组成部分。为此，我们有必要围绕上述法律缺陷对市场经济的法律体系进行构建。
1、自然人资产及负债申报法律制度必须确立
对于法人的资产及负债状况，国家制定有相应的会计系列法规进行调整。而对于自然人的财产状况，我国根本没有相应的法规调整。这种法律上的空白，不仅直接造成民事判决的执行难，还使国家的其他一些法律法规无法实施。
首先是《公司法》，虽然该法已实施多年，但是否真正得到贯彻执行则是另一回事。除了股份有限公司和上市公司比较规范以外，一般的有限公司就很难规范。许多所谓的股东是拿借款而不是自有资金出资的，一旦公司注册登记完毕，这些股东的出资便从哪里来到哪里去，而有限公司则变成了空壳公司。某些有限责任公司的股东名义上是几个，实际上只有一个，这样的有限责任公司与个人独资企业没有本质上的不同。这又反过来使国家对法人的资产及负债的法律调整陷入困境。
其次，因为国家对自然人资产及负债状况的不明，为各种各样涉及财产的犯罪创造了得天独厚的便利条件。贪污、受贿、挪用、侵占、诈骗、洗钱、抢劫以及盗窃等通过非法途径取得财产的违法犯罪行为，可谓得手容易发现难! 即使发现了也很难将损失追回。除此之外，政府各种管理部门乱收费、乱集资、乱摊派、乱罚款的“四乱”所得，极少能够返还，几乎全部变成了当权者的灰色收入或被他们灰色消费掉了，这实际上是管理者利用国家权力做后盾对纳税人财产的非法侵占和掠夺! 这种失控的社会秩序对人民、对国家造成的损失是不可估量的，国家也根本谈不上法治。
近年来，有人开始注意我国的信用危机问题。要解决这一问题，同样需要建立国家对自然人资产及负债状况进行调整的法律制度，这是实现个人信用的先决条件。因为，在社会交往特别是经济交往中，作为交往主体的自然人或法人的民事行为能力不仅取决于他的智力，同时还取决于他所拥有的资产和负债。如果他的资产和负债状况根本不敢为别人所知，他对交往对象就毫无诚意可言，他不可能按照诚实信用的民事法律基本原则从事民事活动。
另外，这种法律上的空白还将造成有望出台的《遗产税法》根本无法实施! 因为国家不知道它的每一位公民所拥有的资产和负债，以此为据的遗产税将无法确定，自然无法征收。
令人欣慰的是，我们正在自觉或不自觉地向这种法律制度靠近，不动产和机动车的购置和流转登记制度早已有之，2000年4月开始推行的存款实名制也是一种进步。但是，这只是对自然人部分财产状况的有限的法律调整，根本不能满足市场经济健康发展的需要。
对于自然人来讲，将其每一笔收入或支出（特别是零星的小额收入和支出）都进行申报是不现实的。但是作者相信，每个人和每个家庭，其日常收入和支出是基本固定的，这些可以按固定期限的固定收入和固定支出申报，至于其它的超出或低于固定收入和支出数目的收入和支出可以采取另行申报的办法。
2、自然人破产的法律制度应当确立
现实中大量存在着的自然人或合伙人的破产，在法律上却感到束手无策、无法可依，这不利于我国经济的发展，也有悖于破产法的“一般破产主义”的世界发展趋势。有专家认为，自然人个人破产法律制度的价值在于iv：1、弥补传统民事诉讼制度救济手段之不足，公平保护债权人利益；2、及时切断债务膨胀，保障经济秩序良好运行；3、给债务人以重新开始的机会；4、促进社会生产力的发展。
按照《公司法》的规定，自然人作为有限责任公司的股东，享有对该公司按其股份决策和收益的权利，同时对该公司的破产按其投资承担有限责任。那么，作为合伙企业的合伙人或个人独资企业的业主，他为什么就不能对自己的经营失败承担有限责任呢? 这主要是因为法人的经营活动有严格的会计系列法规进行调整，其财产所有和负债有较为完善的书面记录，国家认为有能力对公司的行为进行干预。相比之下，国家对合伙企业、个人独资企业的经营活动的管理是相当松散的，国家对其经营行为难以进行调控，所以要其承担无限责任。这种享有相同权利承担不同法律责任的制度，对于我国不断发展壮大的私营经济是不相适应的，它不利于市场经济的有序运行。
