印发江门市物业管理实施细则(试行)的通知
广东省江门市人民政府办公室
印发江门市物业管理实施细则(试行)的通知
各市、区人民政府，市有关单位：
《江门市物业管理实施细则(试行)》业经市政府十三届八十八次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。
江门市人民政府办公室
二○一一年十一月十六日
江门市物业管理实施细则(试行)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高城市物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用于本实施细则。以下条款中的“市”指江门市，各市、区指本市所辖的蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市和恩平市。
第三条 市住房和城乡建设主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本实施细则的组织实施。
各市、区住房和城乡建设主管部门负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导、建立物业服务企业诚信管理档案等日常工作。
各街道办事处（乡镇人民政府）负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会（村民委员会）、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作；会同各市、区住房和城乡建设主管部门对辖区内设立业主大会和选举业主委员会给予指导、协助并调处矛盾纠纷等相关工作。
城乡规划行政主管部门负责在确定房地产项目规划条件时，按规定配置各类公共建设配套设施；并按照《广东省物业管理条例》规定的标准提出物业服务用房的具体要求，并在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积。
公安行政主管部门负责指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设管理工作，指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；负责对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道等行为依法采取相关措施。
价格行政主管部门负责确认物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
城市管理、环保、司法、工商、税务、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通信等有关部门和单位，按照各自职责协同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。
第四条 居民委员会（村民委员会）、业主大会、业主委员会和物业服务企业及其行业协会应当在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。
（一）居民委员会（村民委员会）应当积极做好所属区域物业管理小区的社会事务管理工作，促进业主与物业服务企业的密切合作，创造和谐的社区人际关系。
（二）业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会（村民委员会）依法履行自治管理职责，支持居民委员会（村民委员会）开展工作；协调处理业主、非业主使用人对物业服务的投诉。
（三）物业服务企业应当按照法律、法规、规章和物业服务合同的约定，为业主提供服务；应当积极配合街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）开展社区服务和社区文化活动；积极配合公安、计生、环保、城市管理等部门共同做好物业管理区域内的有关工作。
（四）物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，制定物业管理行业诚信自律管理公约，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业依法、诚信经营和服务；负责组织物业服务行业从业人员开展业务培训，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，调解行业内部争议，促进行业健康发展。
第五条 建立物业管理联席会议制度。由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集，物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门、居民委员会（村民委员会）、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决本行政区域内物业管理的重大问题。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
（一）业主委员会不依法履行职责的问题；
（二）业主委员会换届过程中出现的问题；
（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
（四）提前终止物业服务合同的问题；
（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
（六）需要协调解决的其他物业管理问题。
第六条 各级政府应当扶持物业管理行业的发展，积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第七条 各市、区住房和城乡建设主管部门负责指导、监督、管理物业管理区域的划定工作，对物业管理区域的划定实行登记备案。
（一）新建物业的，由建设单位在新建物业出售前申办备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示；
（二）已经实施物业管理的，由物业服务企业申办备案；
（三）已经建成并交付使用但未划定物业管理区域的建成居住区，需要实施物业管理和调整物业管理区域的，由街道办事处（乡镇人民政府）确定并申办备案。
第八条 各市(区)住房和城乡建设主管部门应当自收到备案申请之日起15日内登记备案；认为划定的物业管理区域不符合有关规定的，应当书面通知重新划定。
第九条 物业管理区域具备下列条件之一的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面要求召开首次业主大会。
（一）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的；
（二）物业管理区域全体业主户数20% 以上联名提出要求的。
一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的，先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的，可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会；当后期开发区域建成交付使用后，应当重新补选或者改选业主委员会。
街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到业主书面要求的30日内会同物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门指导、协助业主推荐产生首次业主大会筹备组。
对未召开业主大会、成立业主委员会的物业管理区域，街道办事处（乡镇人民政府）应当会同各市、区住房和城乡建设主管部门做好宣传发动工作，并协助和指导召开业主大会、成立业主委员会。
第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组，业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表和街道办事处（乡镇人民政府）代表以及居民委员会（村民委员会）代表7至15人（单数）组成。
（一）建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会（村民委员会）代表各1名。建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）代表应当委派代表参加业主大会筹备组；物业管理区域内的业主，不能作为建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）的业主大会筹备组成员代表。
（二）业主代表可推选4至12人（偶数）。业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）代表组织业主推荐产生。
（三）业主大会筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位置公告；业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。
业主大会筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议；各市、区住房和城乡建设主管部门应当指导、协助业主大会筹备组开展工作；建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。凡需书面投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。
业主委员会未按规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求。街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由物业所在地的居民委员会（村民委员会）在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续；物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内向备案机关办理备案变更手续。
第十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会在其职权范围内作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力；业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，也不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第十四条 业主委员会一般由5至15人的单数委员组成，每届任期不超过五年，任期届满，不得继续履行职责。
（一）业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举；业主委员会任期届满仍未召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求；街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由物业所在地的居民委员会（村民委员会）在街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下组织进行换届选举。
（二）业主委员会成员辞职，应当向业主大会提交书面辞职报告，业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否接受其辞职请求；业主大会没有授权的，应召开业主大会临时会议决定是否接受其辞职请求，并在物业管理区域的显著位置公告。
(三) 业主委员会委员集体辞职，或者20%以上业主联名向业主大会提议更换全体业主委员会委员或者终止全体业主委员会委员职务的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会；业主可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予协助。
第十五条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第十六条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开，由主任或者主任委托的副主任负责召集。经 1/3 以上业主委员会委员的提议，应当召开业主委员会会议。
业主委员会召开会议应当有 1/2 以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员1/2以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开前以书面征求意见的形式广泛听取业主和非业主使用人的建议意见。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当及时在物业管理区域内显著位置公告。
第十七条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主的监督。
第三章 前期物业管理
第十八条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前（现售房的应当在售房前）选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。
（一）建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业服务。
（二）投标人少于3个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业，经市、区住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
（三）分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。
第十九条 建设单位应当与前期物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
（一）前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积未达到物业管理区域建筑面积50% 以上的，建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业。原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。
（二）前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50% 以上且已成立业主大会的，由业主大会决定物业管理事项；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的，建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。
（三）前期物业服务合同期满，物业管理区域已全部交付使用且已成立业主大会的，由业主大会决定物业管理事项；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的，原物业服务企业撤出物业管理区域的，物业管理资料可以移交给街道办事处（乡镇人民政府）暂为保管。
第二十条 建设单位销售住宅物业时，应按规定将以下相关事项和信息告知购房人，保障购房人的知情权：
（一）建设单位在申请核发商品房预售许可证时，应当提供《前期物业服务合同》、《临时管理规约》和明确物业服务用房的规划资料；
（二）建设单位应当在商品房销售现场将物业服务用房的具体位置、面积，公共建筑、共用设备设施的配置等资料和《业主交存住宅专项维修资金协议书》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》予以公示，接受社会公众的查询；
（三）建设单位与物业买受人签订的商品房买卖应当包含前期物业服务合同约定的内容，物业服务用房和公共建筑、共用设备设施的配置情况应当在房屋买卖合同中明示。
第二十一条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录；发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的，应当向物业所在地住房和城乡建设主管部门或者其他有关行政主管部门报告，并书面要求建设单位进行整改；建设单位整改合格后，方可办理物业交接手续。
第二十二条 物业服务企业承接物业服务项目时，应当对物业共有部分、共用设施设备是否满足正常使用功能进行查验，并与业主委员会办理物业交接验收手续。
物业服务企业应当自前期物业交接后30日内报物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门备案，并将物业承接查验备案情况书面告知业主。
第二十三条 物业服务企业撤出物业管理区域的，应当按照有关规定进行查验移交。
（一）已成立业主大会的，由业主委员会和新选聘的物业服务企业与撤出的物业服务企业进行查验移交；没有新选聘的物业服务企业的，由业主委员会与撤出的物业服务企业进行查验移交。
（二）未成立业主大会的，可以由居民委员会（村民委员会）与撤出的物业服务企业进行查验移交，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协助。
第二十四条 没有实施物业管理的建成居住区实施物业管理的，物业服务企业进入物业管理区域实施物业管理时，由业主委员会与物业服务企业进行查验移交，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协助。
第二十五条 物业服务交接时，物业服务企业应当维持在办理交接至撤出物业管理区域期间的正常物业管理秩序；物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
第四章 物业管理服务
第二十六条 物业服务企业及其从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的物业管理资质、资格证书后，方可从事物业管理业务活动。
第二十七条 物业服务企业或者其他管理人员根据业主的委托管理物业管理区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业服务企业承担。
第二十八条 订立物业服务合同，其内容由双方约定，一般包括下列条款：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）住宅专项维修资金使用方面的约定；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
物业服务合同的条款应当符合国家、省的有关规定，并事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
第二十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：
（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；
（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作；
（五）车辆的停放管理；
（六）对物业使用中禁止性行为的管理措施；
（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；
（八）物业档案资料的保管；
（九）业主或者业主大会委托的其他物业服务事项。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。
第三十条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定:
（一）符合物业服务规范；
（二）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（三）定期听取业主、非业主使用人的建议意见，改进和完善服务；
（四）配合居民委员会（村民委员会）做好社区管理的相关工作。
第三十一条 业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。
第三十二条 物业服务企业、业主大会要求解除物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知对方。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域。
物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按规定办理移交手续。
物业服务企业或业主委员会根据业主代表大会决定单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构裁决。
第三十三条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。
业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。买卖双方当事人未约定的，由买受人交纳。
第三十四条 物业服务企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
价格主管部门应当会同物业所在地住房和城乡建设主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。物业服务企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。
物业服务企业不能违法设立强制性的服务项目。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。
第三十五条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当及时劝阻，并向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法违规行为及时予以制止或者依法处理。
第三十六条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。
物业使用人违反本实施细则的规定和管理规约的约定，相关业主应当承担连带责任。
第三十七条 街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）应当及时调解业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务活动中发生的矛盾和争议。
业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作，调解业主对物业服务的投诉。业主和物业服务企业对于物业服务有争议的，可以向街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）申请调解，或者直接向人民法院提起诉讼。
第三十八条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。
因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。
第三十九条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第四十条 经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。
业主委员会可以与物业服务企业根据物业管理区域停车实际，制订临时停车方案，报业主大会决定。物业服务企业应当将临时停车费单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。
第四十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修工程的安全巡查，维持正常的施工秩序，业主、物业使用人应当予以配合。物业服务企业发现业主、物业使用人及装饰装修实施企业或者个人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及（临时）管理规约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门，并配合有关行政主管部门做好整改工作。
其他单位或者个人发现业主、物业使用人在物业使用、装饰装修过程中存在违法或者不当情形的，可以向物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门投诉或者举报。
物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。
第四十二条 物业出现危及安全、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，责任人应当及时维修养护。
物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第四十三条 建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；建设单位可以委托物业服务企业保修，也可以自行组织维修。业主、物业使用人对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和（临时）管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护；物业服务企业应当按照物业服务合同对共用设施设备定期维修养护。
第五章 法律责任
第四十四条 违反本办法规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他相关法律、法规、规章的规定处罚。
第四十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规规定的活动，尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约，损害其他业主、物业使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止。
物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。
业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳；业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第四十七条 住房和城乡建设主管部门和相关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十八条 本实施细则自2012年1月1日起试行，有效期为三年。
储蓄国债(电子式)代销试点管理办法(试行)
财政部 中国人民银行
储蓄国债(电子式)代销试点管理办法(试行)
财库[2006]20号
关于印发《储蓄国债(电子式)代销试点管理办法(试行)》的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)，人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，2004年凭证式国债承销团成员，中央国债登记结算有限责任公司：
为丰富国债品种、提高国债发行信息化管理水平，经研究，财政部、中国人民银行决定于近期开展储蓄国债(电子式)代销试点工作。
为规范储蓄国债(电子式)代销试点工作，维护投资人和试点商业银行的合法权益，根据国家有关法律法规，财政部会同中国人民银行制订了《储蓄国债(电子式)代销试点管理办法(试行)》(附后)。现印发给你们，请按照执行。
附件：储蓄国债(电子式)代销试点管理办法(试行)
中华人民共和国财政部
中国人民银行
二○○六年三月二十一日
第一章 总则
第一条 为规范储蓄国债(电子式)(以下简称储蓄国债)代销试点工作，维护投资人和试点商业银行的合法权益，根据国家有关法律法规，制定本办法。
第二条 本办法所称储蓄国债，是指财政部在中华人民共和国境内发行，通过试点商业银行面向个人投资者销售的、以电子方式记录债权的不可流通人民币债券。
第三条 本办法所称试点商业银行，是指经批准办理储蓄国债代销试点业务的商业银行。
第四条 本办法所称储蓄国债代销试点业务，是指试点商业银行通过各自营业网点柜台，代理财政部发行和兑付储蓄国债及办理经批准的与储蓄国债相关的其他各类业务。
第五条 财政部会同中国人民银行负责制订储蓄国债的相关政策，确定试点商业银行资格，并对试点商业银行储蓄国债代销试点业务进行监督检查。
第六条 财政部委托中央国债登记结算有限责任公司(以下简称中央国债公司)开发和维护相应业务系统，用于管理储蓄国债发行额度分配和接收、核对并记录试点商业银行代销储蓄国债数据；制定数据传输规范，下发系统参数；协助财政部完成资金清算；提供代销业务管理信息和信息查询服务。
第七条 财政部会同中国人民银行授权中央国债公司根据本办法制定《储蓄国债(电子式)代销试点业务实施细则》。
第二章 储蓄国债管理的基本原则
第八条 储蓄国债发行对象为个人投资者。企事业单位、行政机关和社会团体等机构投资者不得购买。
第九条 储蓄国债以电子方式记录债权，通过投资者在试点商业银行开设的人民币结算账户进行资金清算。
第十条 储蓄国债从开始发行之日起计息，付息方式分为利随本清和定期付息。财政部于指定付息日或到期日通过试点商业银行向投资者支付利息和本金。
第十一条 储蓄国债不可流通转让，但可以办理提前兑取、质押贷款、非交易过户等。
第十二条 储蓄国债个人债权托管账户实行实名制，具体办法比照《个人存款账户实名制规定》(中华人民共和国国务院令第285号)执行。
第十三条 储蓄国债试点期间，先行推出固定利率固定期限和固定利率变动期限两个品种。
第三章 试点商业银行
第十四条 试点商业银行由财政部会同中国人民银行从凭证式国债承销团成员中确定。
第十五条 申请承办储蓄国债试点业务的商业银行应向财政部、中国人民银行报送下列材料：
(一)承办储蓄国债代销试点业务的申请书。
(二)储蓄国债代销业务管理系统(以下简称代销系统)开发方案。
(三)代销系统内部测试报告和中央国债公司出具的联网测试报告。
(四)储蓄国债代销业务内部管理办法和操作规程。
(五)储蓄国债代销业务相关业务单据。
(六)财政部和中国人民银行要求的其他资料。
第十六条 被批准的试点商业银行应与财政部签订《储蓄国债(电子式)代销试点协议》，协议原则上一年一签。
第十七条 财政部会同中国人民银行核准试点商业银行一级分行开办储蓄国债代销试点业务。试点商业银行确定开办代销试点的营业网点后，应将营业网点名单报当地财政部门、中国人民银行当地分支机构备案，并向社会公布。
第十八条 试点商业银行承办以下业务：
(一)为投资者开立个人国债账户，办理储蓄国债债权托管、结算及相关业务。
(二)通过投资者指定资金账户，为投资者办理与储蓄国债相关的资金清算业务。
(三)通过各自营业网点柜台，办理储蓄国债发行认购、还本付息、提前兑取、终止投资、质押贷款、非交易过户等业务；应投资者要求为其开立储蓄国债持有证明(财产证明)。
(四)进行储蓄国债政策宣传，为投资者提供储蓄国债发行条件、业务操作规程、个人债权持有情况等信息咨询、查询服务。
第十九条 试点商业银行享有以下权利：
(一)参加储蓄国债代销试点工作，与财政部商定《储蓄国债(电子式)代销试点协议》条款内容。
(二)对储蓄国债试点相关政策提出意见和建议。
(三)获取发行手续费和本办法规定的其他各类手续费收入。
(四)通过规定渠道及时获取储蓄国债相关信息。
(五)优先成为储蓄国债承销团成员。
第二十条 试点商业银行应履行以下义务：
(一)开发统一互联的代销系统，实现储蓄国债债权一级法人集中管理，所有经办网点销售额度自由调剂和同城通买通兑。
(二)连续参加储蓄国债试点工作，按照规定办理储蓄国债试点业务；在申请到的额度以内对外销售；按时足额向财政部缴纳发行款，向投资者支付兑付资金。
(三)准确记载投资者储蓄国债债权及变动情况，保守债权秘密、确保债权安全。
(四)按照规定的内容、时间和格式向中央国债公司传递储蓄国债代销业务数据，配合中央国债公司进行账务核对。
(五)制订储蓄国债内部管理规章制度，明确部门分工和岗位职责，规范业务操作，建立内部考核和风险防范措施。
(六)及时向财政部和中国人民银行报告影响储蓄国债代销业务的重大事项，接受监督检查。
第四章 储蓄国债代销试点业务
第二十一条 储蓄国债以100元为单位办理各项业务，并按单期国债设单个个人国债账户最低、最高购买限制额。
第二十二条 投资者购买储蓄国债需在试点商业银行开立个人国债账户，开户时应提供有效身份证件，投资者在同一试点商业银行只允许开设一个账户。
第二十三条 对于连续5年余额为零的个人国债账户，试点商业银行有权予以注销。
第二十四条 投资者购买储蓄国债需在个人国债账户开户行指定一个人民币结算账户(借记卡或活期存款账户)作为个人国债账户的资金清算账户，资金清算账户与个人国债账户的开户人应为同一人。投资者可变更资金清算账户。
第二十五条 储蓄国债可以在规定的时间内到原购买银行联网网点办理提前兑取，提前兑取需做一定利益扣除，并按兑取本金的一定比例收取手续费。
第二十六条 固定利率变动期限品种储蓄国债的投资者可以在规定时间内提出终止投资申请，也可以在同一期间内撤销该申请，终止投资的本息于指定日期清算，终止投资不收手续费。
第二十七条 因法院判决而扣划给其他个人的储蓄国债债权，试点商业银行应依据判决结果办理非交易过户；因法院判决扣划给非个人的债权，应按照有关规定变现后划转资金。
第二十八条 投资者在办理开户、认购、提前兑付、终止投资、质押贷款、非交易过户等储蓄国债代销试点业务时，应向试点商业银行提交书面指令。试点商业银行应在其代销系统中保留完整的指令记录，并按相关规定提供书面交割记录。
第二十九条 遇法定节假日，试点银行照常办理提前兑取、付息和兑付业务，如法定节假日同为发行期试点银行除办理上述业务外，还应办理开户和发行业务。
第三十条 储蓄国债付息日(非到期日)和到期日前规定的若干个工作日内，停止办理提前兑取、非交易过户等一切与债权转移相关的业务。
第三十一条 储蓄国债试点期间免收个人国债账户开户费及服务费用，但对投资者申请开通记账式国债柜台交易，可以参照商业银行记账式国债柜台债券托管账户开户费的有关规定收取一定交易开通费，不再另收账户开户费。
试点商业银行办理提前兑取、非交易过户、债券账户凭证的挂失补办和开立财产证明可以按照有关规定收取一定的手续费用。办理其他储蓄国债代销试点业务如需收费，须报财政部批准；试点商业银行不得因办理储蓄国债清算业务而对相应资金清算账户增加收费。
第五章 债权托管和资金清算
第三十二条 储蓄国债债权实行二级托管体制，中央国债公司为一级托管机构，试点商业银行为二级托管机构。
第三十三条 中央国债公司为试点商业银行开立储蓄国债代理总账户，记载各试点商业银行代销的储蓄国债总量债权。中央国债公司对一级托管债权的真实性、准确性、完整性和安全性负责。
第三十四条 试点商业银行为投资者开立个人国债账户，记载投资者拥有的储蓄国债明细债权。经过中央国债公司核查后，试点商业银行所记载的个人国债账户中储蓄国债余额为投资者所拥有的债券数额。试点商业银行对二级托管债权的真实性、准确性、完整性和安全性负责。
第三十五条 二级托管债权不能在试点商业银行间办理转托管。
第三十六条 试点商业银行应按规定将储蓄国债代销试点业务数据传送至中央国债公司。中央国债公司应根据试点商业银行提供的业务数据，对其有关账户和债权数据进行复核，全部核对和调整工作应于次日内完成。
第三十七条 试点商业银行建立债权查询系统，通过柜台和电话为投资者提供债权余额及发生额查询服务；中央国债公司建立电话语音债权复核查询系统，为投资者提供债权余额复核查询服务。投资者对债券余额有疑问的，可先向试点商业银行提出咨询，未能得到解决的，可向当地财政部门和中国人民银行当地分支机构反映。
第三十八条 储蓄国债资金实行二级清算体制，财政部与试点商业银行进行一级清算，投资者与试点商业银行进行二级清算。
第三十九条 财政部于付息日和到期日前不少于一个工作日将债券利息或本金划给试点商业银行；试点商业银行应于付息日和到期日营业开始前向投资者资金清算账户一次足额划付资金。
第四十条 投资者提前兑取和终止投资储蓄国债的本息由试点商业银行暂时垫付，财政部在指定日期与试点商业银行清算。
第四十一条 由于个人资金清算账户注销或者账户信息错误导致无法正常完成二级清算，试点商业银行应当将无法支付的兑付资金设专户保留，并通知投资者，待投资者补充正确信息后支付相应资金。
第六章 监督检查
第四十二条 财政部会同中国人民银行负责对试点商业银行及中央国债公司的储蓄国债相关业务进行监督检查，各级财政部门、人民银行当地分支机构对试点商业银行当地分支网点办理储蓄国债业务情况进行监督检查。
第四十三条 经财政部会同中国人民银行授权，中央国债公司可对试点商业银行的二级托管账务进行核查。
第四十四条 试点商业银行有以下行为之一，财政部将会同中国人民银行视情节轻重采取通报、警告、暂停或取消试点资格等措施进行处罚：
(一)在储蓄国债计算机管理系统外盗用国债名义发售储蓄国债，委托其他机构代理销售储蓄国债。
(二)不能及时、足额向财政部缴纳发行款，向投资者支付兑付资金。
(三)无故停办、缓办储蓄国债业务，利用储蓄国债名义揽储。
(四)伪造债权账务记录、出具虚假债权托管证明、泄露投资者账户秘密。
(五)其他违反本办法规定的行为。
特殊情况下，财政部可做出暂停试点商业银行资格的决定，正式处理意见待财政部会同中国人民银行后做出决定。
第四十五条 中央国债公司有下列行为之一，财政部将会同中国人民银行给予通报、警告，并通报主管部门对主要负责人和直接责任人给予纪律处分：
(一)发布虚假信息或泄漏非公开信息，给投资者造成严重损失。
(二)为试点商业银行违规操作提供便利。
(三)泄漏试点商业银行和投资者信息秘密。
(四)工作失误，给财政部、试点商业银行或投资者造成严重损失。
(五)其他违反本办法规定的行为。
第四十六条 试点商业银行和中央国债公司违反上述规定，情节特别严重已触犯刑律的，移交司法机关处理。
第七章 附则
第四十七条 储蓄国债质押贷款业务管理办法另行制订。
第四十八条 本办法由财政部、中国人民银行负责解释。
第四十九条 本办法自2006年3月21日起施行。
