您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。
国家中医药管理局


全国农村中医工作试点县实施办法
国家中医药管理局


（1993年11月6日国家中医药管理局发布）


农村中医工作是我国卫生事业的重要组成部分，根据“2000年人人享有卫生保健”的目标和全面振兴农村中医事业的需要，为了探索农村中医工作的政策、模式与管理经验，国家中医药管理局从一九九○年起在全国范围内分期分批建立“农村中医工作试点县、市”，为今后各地农
村中医工作提供经验与借鉴。为了做好试点县（包括县级市在内，下同）工作，特制订本实施办法。
一、申报与审批
凡申请列为全国农村中医工作试点县，应当具备以下条件。
1．县人民政府能主动承担试点工作的责任和任务，把振兴中医工作列入政府议事日程。县卫生局能主动积极地抓好中医的各项工作，促进农村中医事业不断发展。
2．县卫生局应有中医中药人员担任局长或副局长，设立中医股，具有中医业务管理职能。
3．全县卫生机构中医药人员应占卫生机构医药人员总数的30％以上。
4．县中医医院应接近或达到中医医院二级甲等标准要求的规模和水平，能突出中医药特色，社会效益和经济效益均显著。县综合医院开设了中医门诊和中医病床，中医病床数占总床位数的5～10％左右。
5．80％的乡（镇）卫生院开设了中医门诊和中药房。
6．60％的村卫生室至少有一名能用中医药防治疾病的乡村医生或卫生员。
凡是农村中医工作做得较好，达到以上条件，当地县人民政府和主管部门有建设农村中医工作试点县的积极性和要求的，可由县人民政府向所在省（自治区、直辖市）及计划单列市中医（药）管理局或卫生厅（局）写出申请列为全国农村中医工作试点县的报告，经省（区、市）及计划
单列市中医（药）主管部门审核同意后，由省（区、市）及计划单列市中医（药）管理局或卫生厅（局）向国家中医药管理局写出申请报告，并将地方的报告附后。经国家中医药管理局考察审核，对符合申报条件的将行文批准。
二、规划目标
农村中医工作试点县的试点周期一般为五年，通过五年的努力，要实现的总目标是：由点到面逐步发展、建立健全农村中医三级医疗预防保健服务网络，达到农村中医医疗服务分布合理、功能健全，中医预防、保健康复与医疗配套，人才培养适应事业发展，基本满足农村居民对中医医
疗预防保健的需要，要达到的具体目标是：
1．组织管理：把中医工作纳入县，乡（镇）政府工作目标和当地社会经济发展规划。有健全的中医管理组织，负责全县中医工作的组织领导与协调工作。
2．经费投入：县里每年应安排一定的中医补助专款，用于中医的医、教、研工作。
3．县直属单位建设目标：县中医医院能成为全县农村中医事业的“龙头”，达到中医医院二级甲等的标准。县中医医院设立基层指导科，承担全县乡、村中医药基层技术指导工作。县中医医院与中医药或卫生中等专业学校，应承担并完成乡、村中医药人员的业务培训与进修提高任务
。县综合医院和中心卫生院中医科能发挥优势、体现特色。
4．乡（镇）、村建设目标：卫生院内设立中医管理科，具有医疗业务和行政管理双重职能：既负责院内的中医药业务工作，又负责村级中医药工作的指导和管理。所有的乡镇卫生院都要开设中医门诊、中医病床、中药房（柜）、中药加工炮制室。中医人员能书写正规中医门诊病历和
住院病历，中药人员能搞好饮片加工炮制，自制部分丸、散、膏、丹。每个行政村卫生室有一名中医或能用中西两法防病治病的乡村医生，并备有常用的中草药和中成药。
5．培训学习目标：试点期间，全县中医药技术人员均能获得一次半个月以上时间的学习提高机会，业务技术水平明显提高，涌现出一批县或地（市）级科研成果，有一些学术文章在省级专业刊物发表或学术会议交流。
6．中医医疗工作目标：试点期末全县中医病床要达到每千人0．23张。医疗工作量是：县级中医医疗门诊量占县级医疗门诊总量的40％以上（注：县级中医医疗门诊量包括县中医医院、县综合医院中医科、专科医院等各种医疗卫生机构的中医门诊量，40％指社会门诊总量中，
中医治疗占的比重）。县级中医住院治疗量占县级住院治疗总量的30％以上，乡（镇）中医医疗门诊量占乡（镇）级门诊总量的30％以上，乡（镇）中医住院治疗量占乡（镇）级住院治疗总量的20％以上。每个行政村卫生室的中医医疗比重占30％以上。
7．预防保健康复工作目标：县中医医院设立预防保健科或康复保健科，建立固定的中医药科普宣传栏。能发挥中医药优势，积极开展常见病、流行病的中医药预防工作。县、乡（镇）、村的中医药人员应积极运用中医药方法完成卫生行政部门下达的预防、保健、康复、医疗方面的任
务。
以上目标分三个阶段实施。
第一阶段（第一年）为定点与规划阶段。主要任务：1．由各省（区、市）及计划单列市中医（药）管理局或卫生厅（局）推荐，国家中医药管理局审批，确定出试点县；2．建立县人民政府的振兴中医工作领导小组及中医管理机构；3．由试点县制定出试点期间（五年）的农村中医
工作规划及年度计划，由省（区、市）及计划单列市或地（市）组织论证，县人民政府审核批准并组织实施。
第二阶段（第二年至第四年）为建设与发展阶段。主要任务：1．在农村三级医疗预防保健网内，贯彻中西医并重的方针，实行“一网多用，两手服务”。建立、完善中医医疗预防保健服务网络；2．加强中医医院的内涵建设，同时，进行中医医院基本设施的填平补缺与配套建设。以
县投入为主，中央、省（区、市）及计划单列市或地（市）适当资助；3．分期分批进行各类中医药人员的技术培训提高工作；4．开展各级中医医疗预防保健康复工作，逐步达标；5．由各省（区、市）及计划单列市组织中期检查评估。
第三阶段（第五年）为全面达标与验收阶段。主要任务：1．对照目标，逐项达标；2．进行全面考核与验收工作。
三、组织管理
为了保证各项规划目标有计划有步骤地实施，真正使试点县出思路、出经验、出模式，必须加强组织与管理工作。
（一）必须建立各级管理组织，加强领导与协调工作。
1．国家中医药管理局成立“全国农村中医工作领导小组”，负责对试点县工作的宏观领导。各省（区、市）及计划单列市中医（药）管理局或卫生厅（局）和地（市）卫生局具体负责对试点县工作的领导、扶持、检查、指导，参加对各试点县工作的最后评估验收。
2．由国家中医药管理局聘请有关卫生、中医事业管理专家组成“农村中医工作专家委员会”，负责对试点县工作的业务指导和咨询及进行评估验收。
3．各省（区、市）及计划单列市中医（药）管理局或卫生厅（局）负责对所辖区内的试点县的工作进行经常性检查督促，并负责日常管理和中期测评工作。
4．各试点县成立由县人民政府领导、有关部门负责人组成的县“振兴中医工作领导小组”及中医管理机构。主要职责是：（1）制订本县振兴中医工作的规划和年度计划；（2）制订试点县工作达标的各项具体措施，并组织实施；（3）明确各有关部门为振兴中医工作应承担的责任
和义务，并协调督促有关部门完成任务；（4）不定期地对振兴中医工作进行检查督促，使之落实。
（二）制订达标细则，实行目标管理
由各试点县根据本地的特点和实际情况，结合规划目标制订出试点期内各年度达标细则，采取行政的、经济的措施以保证各项工作按期达标。
经过五年试点建设后，凡由国家与省（区、市）及计划单列市中医（药）管理局、卫生厅（局）考核验收达标的县，均授予“全国农村中医工作先进县”荣誉称号，对做出贡献的先进个人亦给予表彰和奖励。



1993年11月6日