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沪港房地产市场与法律的比较及展望/浦增平

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 22:10:32  浏览:9229   来源:法律资料网
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沪港房地产市场与法律的比较及展望

浦增平


经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场,更能看出其发展的特点和法律制度的利弊,从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。

就沪港房地产市场发展的比较而言,有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大,香港房地产市场发展历史比上海要长,融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心,有一半资金与房地产有关,无论是国际游资或是证券市场资本,无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下,上海作为地区性金融中心,参与房地产市场的资金相当有限,海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始,尚未形成规模。同样,上海作为一个新兴市场,发展潜力很大,房价空间也很大,但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二,沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波,已经比较成熟,这种成熟是各方面的,有管理层与专业分析队伍,有发展商和中介机构,有银行和融资机构,也有广大购房者和炒家,还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下,上海还是不成熟的市场,还未经历大幅起落,还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之,经过从1992年启动开发的房地产,主要在如何开发项目,建造项目和建立各种房地产公司上做了文章,融资方式也仅仅是以银行贷款,中外合资合作投入部分启动资金,或少量从证券市场得到融资等,既没有形成真正的中介市场,二三级市场和购房者按揭市场,特别没有形成卖方市场,也就是说,在简单的买卖关系和供需关系中,目前仅仅是卖家和供方比较活跃,炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关,供方与建设方大多是国家经营,拼命开发,拼命造房,拼命向银行借钱,没有想到如何发展广大用房单位,特别是个人购房消费市场的培育与发展,这就造成目前大量空置和低迷现象,造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱,隐性破产等。其三,沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长,又经过几次波动,商业环境和法律机制比较完善,无论对发展商的公司法,对各种融资的法律制度,或是物业管理,乃至广大购房者的权利保障,比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中,法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用,金融法的执行等方面都有不足,对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院,将发展商和购房者死死“套住”。

上述区别和特点,展望明年两地市场的发展,香港市场房价会形成实质性反弹,市场仍会恢复繁荣,但由于政策变化,恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少,购房按揭方式更趋活跃,还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭,活跃二三级市场。就上海房地产市场而言,大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组,银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让,并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合,为购房者服务,培育消费市场,同时在完善房地产法律制度上下大功夫。




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九江市人民政府办公室关于印发《九江市人事局职能配置内设机构和人员编制规定》的通知

江西省九江市人民政府


九江市人民政府办公室关于印发《九江市人事局职能配置内设机构和人员编制规定》的通知

各县(市、区)人民政府,庐山管理局,九江、共青开发区管委会,市政府各部门:
 《九江市人事局职能配置、内设机构和人员编制规定》经市人民政府批准,现予印发。


二OO二年十二月十一日


九江市人事局
 职能配置、内设机构和人员编制规定

根据《中共江西省委、江西省人民政府关于九江市党政机构改革方案的通知》(赣字〔2002〕41号)和《中共九江市委、九江市人民政府关于九江市党政机构改革实施方案的通知》(九发〔2002〕17号),保留九江市人事局,为主管人事工作和推行人事制度改革的市人民政府工作部门。
 一、职能调整
 (一)划出的职能
 将机关、事业单位社会保险管理职能交给市劳动和社会保障局。
(二)划入的职能
 将原市科委承担的国外智力引进工作的管理职能划入市人事局。
 (三)转变的职能
 1、不再下达专业技术职务指标,实行结构比例管理;
 2、将国家公务员录用和职称考试事务,以及其他技术性、辅助性、保障性的事务交给局属事业单位或委托社会中介组织承担。
 二、主要职责
 根据以上职能调整,市人事局的主要职责是:
 (一)负责全市人事管理和人事制度改革工作。研究拟定全市人事管理和人事制度改革的实施方案和措施,并进行监督检查。研究拟定机构改革人员定岗分流的规定。
(二)负责全市机关、事业单位工作人员的总体规划、结构调整和宏观管理工作。编制全市机关、事业单位的人员计划、工资计划并组织实施;负责全市机关、事业单位工资总额和工资基金管理工作。
(三)管理全市专业技术人员和专业技术人员队伍建设工作。负责专门人才的规划、培养工作;负责有突出贡献中青年专家、享受政府特殊津贴专家的选拔、推荐工作;负责博士后工作站的建设、管理和协调工作;负责留学回国人员在我市的安置、工作调整和有关科研经费资助工作;负责全市专业技术人员继续教育工作;负责组织专业技术人员为经济建设服务工作;会同有关部门开展学术和技术带头人的选拔、培养工作;研究拟定引进专业技术人员来我市工作的规定和措施,并组织实施;负责全市事业单位人事制度改革工作。研究拟定全市事业单位人事制度改革方案和事业单位工作人员管理的办法,并组织实施。
(四)综合管理全市专业技术人员的职称评聘工作,研究拟定全市职称改革方案和职称管理工作的规定和措施,并组织实施,负责全市专业技术职务任职资格审查(认定)和评审委员会的组建以及管理;负责审批全市中级专业技术任职资格;负责部分高级专业技术任职资格的评审和报批工作;指导和管理全市专业技术职务岗位设置和结构比例;完善专业技术职务聘任制度,负责全市专业技术职务聘任的管理;推行专业技术执业资格制度;完善专业技术资格考试制度。
(五)负责全市国家公务员队伍的管理工作。完善国家公务员制度,按照国家公务员管理的各项政策、法规拟定具体的实施办法和细则,并组织实施;指导和协调市直各部门、各县(市、区、山)实施和完善国家公务员制度,研究拟定全市国家公务员培训规划并组织实施。
(六)负责人才资源的规划、开发工作。拟定人才流动、人事代理、人才市场管理实施办法,规范全市人才市场,综合管理人才中介机构和人事代理;建立市外人才交流机构和组织进入我市人才市场的准入制度;管理全市人才交流活动;建立和完善全市人事争议仲裁制度,受理中央、省驻市单位、市政府各部门、市直属单位和跨县(市、区、山)人事争议案件;拟定非国有单位接收大中专毕业生的就业规定、参与大中专毕业生就业制度改革和就业办法的拟定,提出市内急需、应予保证的指令性分配计划,承办全市特殊需要人才的选调工作;负责市属事业单位人员调动的审批工作。负责中央、省驻市单位从外地调入人员的办理工作;办理国家公务员及专业技术人员的家属、子女"农转非"的工作。
 (七)负责全市机关、事业单位的工资制度改革和工资福利工作。研究拟定全市机关、事业单位职工工资、津贴、福利制度办法,执行机关、事业单位工作人员离退休政策法规,机关、事业单位工勤人员岗位等级规范的办法,并组织实施。
(八)综合管理全市政府奖励工作。贯彻实施国家表彰奖励制度,审查本市报省以上奖励、表彰的集体和人员,以及以市政府名义实施的奖励表彰活动和奖励表彰的人员(包括劳动模范),指导和协调各部门的全市性奖励表彰工作。
(九)负责全市军转干部安置工作。贯彻实施国家和省军转干部安置政策,拟定全市军转干部安置办法,制定全市军转干部安置和培训计划并组织实施;负责自主择业军转干部的管理服务工作。
(十)负责全市引进国外智力工作。拟定全市国外智力引进的规划、项目计划并组织实施;归口管理全市出国(境)培训工作,承办出国(境)培训项目的报批工作;承办市引进国外智力领导小组办公室的日常工作。
(十一)承办市政府和市人大常委会人事任免的有关事宜。
(十二)负责对全市政府系统和政府部门的人事工作进行指导、监督检查和协调服务。负责人事系统宣传、信息和科研工作。
(十三)承办市政府交办的其他事项。
三、内设机构
根据上述职责,市人事局设7个职能处、科(室):办公室、人才开发规划科(九江市人事争议仲裁委员会办公室)、公务员管理科、职称科(九江市职称工作办公室)、工资福利退休科、军官转业安置科(九江市人民政府军队转业干部安置工作小组办公室)、引进国外智力和专家管理处(九江市外国专家管理局、九江市引进国外智力工作领导小组办公室)。
机关党总支。负责局机关和下属单位的党群工作。
纪检组(监察室)。为市纪委(监察局)的派驻机构。
四、人员编制和领导职数
(略)


海南省公安机关办理治安案件执行"四项警令"规定(试行)

海南省公安厅


海南省公安厅令

第1号

《海南省公安机关办理治安案件执行"四项警令"规定(试行)》、《海南省公安机关办理刑事案件执行"四项警令"规定(试行)》已经厅党委审议通过,现予发布, 自2008年9月10日起施行。

公安厅厅长 贾东军
二○○八年八月二十一日



海南省公安机关办理治安案件执行"四项警令"规定(试行)


第一章 总 则

第一条 为在办理治安案件中认真贯彻执行"有警必接、有案必查、查办必果、失职必究"的"四项警令",切实解决执法办案中不作为、乱作为的突出问题,根据《中华人民共和国人民警察法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》、《公安机关办理行政案件程序规定》等有关法律法规规章,制定本规定。

第二条 全省各级公安机关办理治安案件适用本规定


第二章 有警必接

第三条 公安机关对于公民报案、控告、举报、扭送或者违法嫌疑人投案,以及其它行政机关、司法机关移送的案件,无论是否属于自己管辖,都必须立即接受。

第四条 接受报案的民警必须向报案人问明案件的有关情况,制作笔录,如实登记,并填写《接受案件回执单》(式样另行制定)交报案人收执。报案人查询案件办理情况的,必须随时告知。

第五条 如果所报案件是现行行为,公安机关必须立即出动警力赶赴现场,依法进行调查处理。处警民警接到出警指令后,在城区8分钟内到达现场,在农村以最快的速度到达现场进行处置,并作好处警记录。

城区包括城市市区、县城城区和乡镇政府机关所在地的居民聚居区。各市县公安局自行确定农村出警时限并对社会公布。

第六条 公安机关认为属于违反治安管理行为的,必须立即制作《受案登记表》,依法及时办理。对应当移交的案件,制作《移送案件通知书》,必须在24小时内移交,同时告知报案人。对依法应当采取紧急措施的各种情形,必须先处置后移交。

认为不属于违反治安管理行为的,应当告知报案人,并说明理由。

第七条 公安机关对发现或者受理的案件暂时无法确定为刑事案件或者行政案件的,必须按照行政案件的程序先行办理。在办理过程中,认为涉嫌构成刑事犯罪的,按照《公安机关办理刑事案件程序规定》办理。


第三章 有案必查

第八条 公安机关受理的治安案件,必须在24小时内指定专人负责查处。

第九条 受案公安机关必须查清以下案件事实:(一)违法嫌疑人的基本情况;(二)违法行为是否存在;(三)违法行为是否为违法嫌疑人实施;(四)实施违法行为的时间、地点、手段、后果以及其他情节;(五)违法嫌疑人有无法定从重、从轻、减轻以及不予处罚的情形;(六)与案件有关的其他事实。

第十条 办理案件需要的,必须依法及时进行传唤、询问,并履行告知义务,制作询问笔录。

第十一条 办理案件需要的,必须依法及时对案发现场进行勘验,对违法行为场所和物品进行检查,制作现场勘验和检查笔录。

第十二条 办理案件需要的,必须依法及时进行鉴定和检测,及时将鉴定意见和检测结果告知违法嫌疑人和被侵害人。人身伤害案件,必须由法医依法及时进行伤情鉴定。

第十三条 办理案件需要的,必须依法及时主持对违法行为有关的物品、场所或者违法嫌疑人的辨认,制作辨认笔录。

第十四条 办理案件需要的,必须依法及时对需要作为证据的物品进行扣押,按规定开列扣押物品清单。

第十五条 在证据可能灭失或以后难以取得的情况下,必须依法及时先行登记保存。

第十六条 对依法可以进行治安调解或现场调解的案件,在达成协议后公安机关必须主持制作《治安调解协议书》或《现场治安调解协议书》,由双方当事人签名并履行协议。


第四章 查办必果

第十七条 办理治安案件的期限,自受理之日起不得超过三十日;案情重大、复杂的,经上一级公安机关批准,可以延长三十日。

为了查明案情进行鉴定、检测的期间,不计入办理案件的期限。

第十八条 治安案件有下列情形的,依法作出处理决定:

(一)确有违法行为,应当给予治安管理处罚的,根据其情节和危害后果的轻重,作出行政处罚决定;

(二)确有违法行为,但有依法不予治安管理处罚情形的,作出不予行政处罚决定;有违法所得和非法财物的,应当予以追缴或者收缴;

(三)违法事实不能成立的,作出不予处罚决定;

(四)对需要给予强制隔离戒毒、收容教育等处理的,依法作出决定;

(五)对符合劳动教养条件的,依法呈报劳动教养;

(六)违法行为涉嫌构成犯罪的,转为刑事案件办理或者移送有权处理的主管机关、部门办理,无需撤销治安案件。公安机关已经作出行政处理决定的,应当附卷;

(七)发现违法行为人有其他违法行为的,在依法作出治安管理处罚或者其他行政处理决定的同时,通知有关行政主管部门处理。

治安案件有被侵害人的,公安机关应当将决定书复印件送达被侵害人。无法送达的,应当注明。

第十九条 治安案件有下列情形之一的,依法予以结案:

(一)作出不予处罚决定的;

(二)适用调解程序的案件达成协议并已履行的;

(三)作出治安处罚等处理决定,且已执行的;

(四)违法行为涉嫌构成犯罪,转为刑事案件办理的。

第二十条 治安案件有下列情形之一的,依法终止调查:

(一)没有违法事实的;

(二)违法行为已过追究时效的;

(三)违法嫌疑人死亡的;

(四)其他需要终止调查的情形。

公安机关终止调查时,违法嫌疑人已被采取行政强制措施的,应当立即解除。

第二十一条 公安机关应当切实提高办案效率,在法定期限内办结治安案件。

对因客观原因不能在法定期限内办结的,应当继续调查取证。被侵害人提出案件查询的,必须当场给予答复。


第五章 失职必究

第二十二条 办案单位和民警办理治安案件必须自觉接受社会和公民的监督。对有警不接、有案不查、查办不果、失职不究等不履行或不及时、不认真履行职责的,任何单位和个人都有权向公安机关检举、控告、投诉。

第二十三条 公安机关收到检举、控告、投诉后,必须认真调查核实。对违反本规定的失职行为有下列情形之一的,必须依据《行政机关公务员处分条例》、《公安机关组织管理条例》、《公安机关人民警察执法过错责任追究规定》、《公安机关追究领导责任暂行规定》等规定给予处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)对有警不接或者处警不及时、不认真的,给予警告、记过或者记大过处分;情节恶劣、后果严重的,给予降级或者撤职处分;情节特别恶劣、后果特别严重的,给予辞退或者开除处分。

(二)对有案不查或查案不及时、不认真的,给予警告、记过或者记大过处分;情节恶劣、后果严重的,给予降级或者撤职处分;情节特别恶劣、后果特别严重的,给予辞退或者开除处分。

(三)对超过办案期限久拖不结又无正当理由的,给予警告、记过或者记大过处分;情节恶劣、后果严重的,给予降级或者撤职处分;情节特别恶劣、后果特别严重的,给予辞退或者开除处分。

(四)对有警不接、有案不查、查办不果、失职不究负有领导责任的,给予相关领导警告、记过或者记大过处分;情节恶劣、后果严重的,给予降级或者撤职处分;情节特别恶劣、后果特别严重的,给予辞退或者开除处分。

第二十四条 本规定里的"情节恶劣、后果严重"指的是责任人不履行或不及时、不认真履行自己的职责,主观过错严重,给国家、社会和人民利益造成严重损失,影响恶劣的;"情节特别恶劣、后果特别严重"指的是责任人不履行或不及时、不认真履行自己的职责,主观过错特别严重,给国家、社会和人民利益造成重大损失,影响十分恶劣的。


第六章 附 则

第二十五条 本规定由海南省公安厅负责解释,自2008年9月10日起施行。