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消费者自主选择权与跳单行为辨析/孙兆晖

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 19:58:54  浏览:9972   来源:法律资料网
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【案情】

2012年6月1日,房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。该合同第六条约定4万元居间费由买方负担,第七条以明显加粗字体列明:买方未支付居间费而解除买卖合同的,此后3个月内,买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的,买方应支付5万元居间费。同日,卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。后杨某以居间费过高为由拒付居间费,与田某协商解除了房屋买卖合同。同年8月1日,杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。家安公司将杨某告上法庭,要求杨某支付5万元居间费。杨某辩称,家安公司的居间服务并未成功,合同第七条系无效条款,要求驳回家安公司诉讼请求。


【分歧】

本案的争议焦点有二:一是买卖双方合意解约,买方是否仍需支付居间费;二是居间人限制买方及其相关人另行成交,该限制条款是否有效。审理过程中有两种不同意见:

第一种意见认为,买卖双方协商解除了房屋买卖合同,杨某的购房目的并未实现,其效果等同于“居间人未促成合同成立”,家安公司无权要求居间报酬。《居间服务合同》第七条不合理地限制了杨某及其相关人自主选择中介公司的权利,应属无效条款。本案可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。

第二种意见认为,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同,已履行约定的居间义务,买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致,有跳单之嫌,杨某仍需依约支付居间费。《居间服务合同》第七条并未限制杨某及其相关人的自主选择权,应属有效条款。本案应判决支持家安公司的诉讼请求。


【评析】

笔者同意第二种意见。在处理此类居间合同纠纷时,首先,要注意厘清两个法律关系,即买方与中介公司之间的居间合同关系,买方和卖方之间的买卖合同关系。其次,要正确认定居间合同中限制成交条款的效力,区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。结合本案争议焦点,分析如下:

第一,买卖双方合意解约或未能履约的,是否仍需支付居间费。从法律关系角度看,支付居间费系居间合同关系中的义务,与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务,促成买卖双方签订买卖合同,客户就应依约支付居间费。如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致,如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等,客户应以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由,要求解除居间合同,不再支付居间费或索回已付的居间费。

家安公司依约促成杨某与田某签订房屋买卖合同,已履行居间义务,杨某应支付居间费。杨某与田某合意解除买卖合同,起因于杨某认为居间费过高。此后,杨某之子又与田某就本案房屋签订买卖合同,有跳单之嫌。家安公司并无违约行为,杨某无权解除《居间服务合同》,其拒绝支付居间费的行为没有合同和法律依据。

第二,居间人限制买方及其相关人另行成交,该限制条款是否有效。中介公司在促成买卖合同签订前,其需向买方提供房源位置信息,往往还会对房源品质进行比较分析,提供政策咨询,甚至还会组织价格磋商。为防止客户恶意跳单,中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款,即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的,仍应支付居间费。按照我国合同法及其司法解释,该条款属加重对方责任的格式条款,中介公司尽到合理提示和说明义务的,该条款即应被认定为有效。

买方可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后,再决定是否签订看房确认书或居间合同,故该条款并未侵害消费者的自主选择权。客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后,甚至在签订房屋买卖合同之后,再主张另换中介公司,则属滥用自主选择权的跳单行为。本案中,家安公司在《居间服务合同》第七条中以足以引起杨某注意的标识,合理提示了加重杨某责任的格式条款,杨某选择家安公司并签订居间合同,该条款合法有效。杨某与田某解除买卖合同后,杨某之子随即与田某就该房屋签订合同成交,家安公司依据《居间服务合同》第七条请求杨某支付居间费5万元,合法有据,应予支持。


(作者单位:北京市第二中级人民法院)
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关于加强预算外资金管理的通知

国务院


关于加强预算外资金管理的通知
国务院


近几年来,随着经济体制的改革和生产事业的发展,预算外资金有了很大增长。这部分资金,对搞活企业,发展横向经济联系,促进国民经济和社会发展,发挥了积极作用。但是,由于管理制度不健全,财经纪律松弛,在资金的管理和使用方面存在不少问题。一是有些单位巧立名目乱
收费,化预算内收入为预算外收入,有的甚至将这笔资金变成单位的“小钱柜”;二是有些地方、部门和单位用预算外资金乱上计划外项目,盲目扩大固定资产投资规模;三是有些专项资金没有完全用于规定用途,如挪用生产发展基金发放奖金,实物和搞福利等。这些都是导致固定资产投
资规模和消费基金膨胀的一个重要原因。
为了切实加强对预算外资金的管理,搞好社会财力的综合平衡,更好地发挥其在国民经济建设中的作用,特作如下通知:
一、预算外资金是由各地区、各部门、各单位根据国家有关规定,自行提取、自行使用的不纳入国家预算的资金。这项资金包括地方财政部门按国家规定管理的各项附加收入等;事业、行政单位自收自支的不纳入国家预算的资金;国营企业及其主管部门管理的各种专项资金;地方和中
央主管部门所属的预算外企业收入;其他按照国家规定不纳入预算的各种收入。具体项目由财政部规定,各地区、各部门如需增设,一律报财政部批准。
二、各种预算外资金的收费标准、提留比例、开支范围和标准,都必须按照国务院及财政部规定的制度执行。国家有规定用途的专项资金,要保证按规定使用,不得挪作他用。除国务院或财政部另有规定者外,各地区、各部门、各单位有权按照国家有关规定,自行安排使用预算外资金
,任何地区、部门都不得平调。
三、预算外资金用于基本建设要严格控制,并按规定程序报批。凡用于基本建设的预算外资金,各级财政部门要认真审查其来源是否符合国家规定,对符合规定用于基本建设的,要纳入国家下达给地方和部门的基本建设计划。资金要在建设银行存足半年后使用,并由建设银行按规定监
督拨款。
四、基本折旧基金应用于企业固定资产更新改造,专款专用,不得挪用于基本建设。某些项目因技术改造需要与基本建设结合进行的,可以将两种资金结合使用。企业和企业主管部门应按有关规定,编制固定资产更新改造计划,报经批准后执行。财政部门和银行要加强监督,协助管好
用好折旧基金,提高使用效果。
五、职工福利基金、奖励基金和工资增长基金,必须按照财政、劳动人事部门和主管部门核定的比例提取,坚持先提后用,并按规定缴纳奖金税和工资调节税。不得用发展生产和发展事业的预算外资金发放奖金、实物和补贴。
六、各地区、各部门对预算外资金的管理,可以在资金所有权不变的前提下,采取不同的方式。对于事业、行政单位管理的预算外资金,原则上采取由财政部门专户储存、计划管理、财政审批、银行监督的方式.专户储存的预算外资金,不准用于开办金融机构(少数财政拨款有偿使用
除外)、开发公司,未经批准不得用于基本建设投资。对于国营企业及其主管部门管理的预算外资金,原则上采取计划管理、政策引导的方式,不宜采取由财政部门专户储存的方式。具体管理方式,由各地区、各部门本着加强管理、提高资金使用效益和便于横向融通资金的原则,结合实际
情况研究规定。
七、各地区、各部门、各单位应编制年度预算外资金收支计划和决算,并按季报送收支执行情况,由财政部门逐级汇总后,上报财政部。财政部要及时向国务院报告预算外资金收支情况,并抄送国家计委、国家经委、国家统计局。各基层单位对预算外资金必须加强管理,做好记帐、核
算、报帐工作。预算外资金的预决算制度和会计制度,由财政部制定。
八、各级预算外资金收支计划,都要纳入综合财政信贷计划,进行综合平衡,以便加强对社会财力的引导。各级计划、财政、金融等部门应根据国家的方针、政策和宏观经济的要求,通过运用经济杠杆、提供经济信息和采用必要的行政手段,对预算外资金的使用方向进行指导和监督,
协助主管部门和单位把资金安排使用好。
九、各级财政部门和银行要经常掌握预算外资金收支计划的执行情况,检查收入是否正当,支出是否合理,发现问题加以纠正,及时向上反映。各级审计机关对预算外资金要加强审计监督。对弄虚作假,隐瞒不报或转移资金的,要以违反财经纪律论处。
十、各级财政部门应建立健全预算外资金管理机构,充实和配备必要的人员,负责汇编预算外资金收支计划和决算,加强制度建设和调查研究工作。各级财务部门也应配备专职或兼职人员,负责管理预算外资金。
十一、各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部门,可根据本通知的精神,结合实际情况,制定具体实施办法,并报财政部备案。



1986年4月13日

天祝藏族自治县草原管理条例

甘肃省人大常委会


天祝藏族自治县草原管理条例
甘肃省人大常委会


(1994年3月20日甘肃省天祝藏族自治县第十三届人民代表大会第二次会议通过 1994年8月3日甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第十次会议批准)


第一条 为了加强草原的保护、管理、建设和合理利用,改善生态环境,促进天祝藏族自治县(以下简称自治县)畜牧业经济发展,依据《中华人民共和国草原法》(以下简称《草原法》)、《甘肃省实施草原法细则》和《天祝藏族自治县自治条例》的规定,结合自治县的实际,制定
本条例。
第二条 本条例适用于自治县所辖行政区域内的所有草原,包括牧区、农林区的天然草原、草山、草坡、人工草地、半人工草地、退耕还牧地、郁闭度在0.3以下的疏林地和灌木林地以及经自治县人民政府批准的土地利用总体规划确定的宜牧地。
第三条 自治县人民政府畜牧主管部门主管所辖行政区域内的草原管理工作,乡(镇)建立草原管理委员会,具体负责本乡(镇)的草原管理工作。
第四条 自治县设草原监理站、草原工作站,负责自治县草原行政执法、监督和草原技术推广工作,受畜牧主管部门领导。乡(镇)设立草原监理站或配备专职、兼职草原监理员,具体办理乡(镇)草原管理委员会和上级业务部门交办的事项。各级草原监理员执行公务时,必须佩戴证
章,并出示证件。
第五条 自治县草原监理站行使下列职权:
(一)宣传贯彻执行草原法律法规,监督检查草原的保护、管理、建设和利用;
(二)受自治县人民政府的委托,审核确定草原的所有权、使用权,办理草原登记、发放《草原使用证》和其他证件;
(三)协同有关部门按规定办理征用、占用草原的具体事项和在草原上开矿、采金、挖药材、采石、挖砂、取土、勘探、筑路、工程建设等审批事项;
(四)会同有关部门处理破坏草原及草原设施的案件和违法行为;
(五)协同有关部门办理草原的临时调剂;
(六)做好草原防火工作;
(七)核查草原载畜量;
(八)征收和管理草原补偿费、草原养护费、牧民安置补助费、育草基金和各种破坏草原的罚没款;
(九)办理奖惩事宜;
(十)办理上级主管部门交办的事项。
自治县草原工作站行使下列职权:
(一)宣传贯彻执行国家有关草原生产的方针、政策和规定;
(二)进行科学试验,推广、应用草原生产先进科学技术;
(三)指导群众开展草原培育建设和饲草饲料生产;
(四)开展草原病、虫、鼠害的测报和防治工作;
(五)进行牧草种子的检验、检疫工作;
(六)测报草原载畜量;
(七)办理上级主管部门交办的有关业务事项。
第六条 自治县境内的草原属于国家所有,即全民所有,法律规定属于集体所有的草原、草山、草坡除外。
全民所有的草原,集体所有的草原、草山、草坡,可以由乡(镇)、村、联户或户承包使用,从事畜牧业生产。
承包经营的草原,实行谁承包,谁管理,谁建设,谁利用;经发包方同意,乡(镇)人民政府批准,允许在本村牧户之间转包,但不得非法出租、买卖和变相买卖。
草原的所有权、使用权、承包经营权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
第七条 因自然灾害等特殊情况,需要临时调剂草原时,按照自愿互利的原则由有关方面协商解决。
第八条 草原的所有权、使用权发生争议时,由当事人本着互谅互让、有利于团结和发展生产的原则协商解决;协商不成的自治县境内的争议,由县、乡人民政府处理;与毗邻省、市、县、区和非县属单位的争议,分别报请地区行政公署(州、市)或省人民政府处理。
在草原权属争议解决以前,争议双方必须撤出有争议的地区,任何一方不得以任何借口挑起事端,不得破坏草原及其建筑设施,不得拆除、移动草原上固有的边界标记。
第九条 国家、集体建设和农牧民宅基地建设需征用和占用草原时,必须按照《中华人民共和国土地管理法》和《甘肃省实施土地管理法办法》的有关规定办理。征用和占用草原必须做到:
(一)需要征用和占用草原的单位和个人,应向自治县土地管理部门和草原监理站提出申请,由草原监理站签注意见,土地管理部门按法定程序审批或报批;
(二)国家、集体建设征用、占用草原,应在批准的范围内进行;作业完毕,对凡能利用的草原,必须由征用、占用单位做好表层土壤回填,恢复草原植被;
(三)对被征用、占用草原上与群众生活、生产有关的水源、渠道、道路、桥梁和草原建设设施,征用、占用单位或个人应予以保护,不得毁坏。如有毁坏或阻断,应限期修复或新建相应的设施;
(四)国家、集体建设征用天然草原,必须在草原征用前一次性支付草原补偿费、牧民安置补助费;征用人工草场、围栏草场,加收建设人工草场、围栏草场的全部投资;草原补偿费、牧民安置补助费由自治县草原监理站统一征收,收取的草原补偿费70%由乡(镇)提出草原建设项
目,经畜牧主管部门审批后返还使用;30%由草原监理站用于草原培育建设;牧民安置补助费全部返还被征用草原的牧户。
草原补偿费、牧民安置补助费的征收标准由自治县人民政府具体规定。
第十条 禁止开垦和破坏草原,保护草原植被。确需开垦少量草原用于种植饲草饲料的,由使用者向草原监理站申请,由自治县人民政府批准后方可进行,并接受草原工作站的技术指导。
第十一条 在草原上砍灌木、挖药材、挖野生植物等,必须征得草原使用者的同意,经乡(镇)人民政府批准后,方可在规定的时间和指定的区域内进行,随挖随填,保留部分母株,并缴纳草原养护费。
禁止在沙化、碱化、退化和水土流失的草原上砍挖灌木、药材及固沙植物。
未经自治县人民政府批准,不得采集草原上的珍稀野生植物。
第十二条 保护草原上的鹰、雕、百灵、猫头鹰、狐狸、鼬科动物等益鸟益兽和珍稀、濒危野生动物,严禁猎取和捕杀。
第十三条 保护草原生态环境,防止污染,禁止任何单位和个人排放有害于草原的废水、废气、废渣等。
第十四条 机动车辆在草原上行驶要注意保护草原,有固定路线的,不得离开固定路线行驶;没有固定路线的,应按指定路线行驶。
第十五条 自治县各级人民政府要加强草原防火工作,严格执行《草原防火条例》,坚持“预防为主、防消结合”的方针,建立草原防火责任制,制定防火制度和公约,严防火灾发生。
自治县规定每年十月至第二年五月为防火期。
第十六条 自治县境内的草原围栏、棚圈、人畜饮水管道、水井、水池、药浴池、配种站、试验基地、牧道等牧业生产基本设施要严加保护,不得毁坏。
第十七条 外县借牧自治县的草原,须经自治县人民政府批准。
收购和贩运牲畜过境,应按指定路线行进。中途需停留放牧的,应征得草原使用者的同意,并按规定向乡(镇)草原管理委员会缴纳草原养护费。
草原养护费的征收标准由自治县人民政府具体制定。
第十八条 自治县各级人民政府要将沙化、碱化、盐渍化、退化、水土流失和虫鼠害严重的草原纳入国土治理建设规划,鼓励承包使用草原的集体和个人,采取清杂除毒、治虫灭害、围栏封育、划破补播、灌水施肥、人工种草等综合措施培育草原,建立饲草饲料基地。
第十九条 实行草原有偿承包,做到管、用、建相统一,责、权、利相结合。
合理利用草原,推行季节放牧、划区轮牧制度,确定合理载畜量,实行以草定畜,草畜平衡,禁止乱牧、超载放牧,凡超载部分必须在限期内自行处理。
草原草场、草甸草场的利用率应控制在年产草量的70%左右,退化和水土流失草场的利用率应控制在年产草量的50%以下。
第二十条 凡模范贯彻执行《草原法》、《甘肃省实施草原法细则》和本条例的单位和个人,符合下列条件之一的,按有关规定予以奖励:
(一)在牧草品种选育、良种推广、种子检验检疫、建设饲草饲料基地和防灾保畜基地中成绩显著的;
(二)在草原科研、资源勘查、规划和新技术推广工作中成绩显著的;
(三)在合理利用草原,实行以草定畜、草畜平衡方面成绩显著的;
(四)在治理草原沙化、碱化、盐渍化退化、水土流失,保护益鸟益兽,改善草原生态环境中成绩显著的;
(五)在防治草原病虫鼠害,草原防火、灭火工作中事迹突出的;
(六)在保护草原建设设施方面事迹突出的;
(七)在草原管理、监理工作岗位上做出显著成绩的。
第二十一条 违犯本条例规定,有下列行为之一者,由自治县草原监理站视其情节轻重给予处理和处罚:
(一)国家、集体建设被征用、占用的草原、作业完毕,对凡能利用的草原,没有做好表层土壤回填,恢复草原植被的,除令其限期做好表层土壤回填、恢复植被外,并处以罚款;
(二)未经审批占用或开垦草原的,令其限期恢复植被,并处以罚款;
(三)未经批准在草原上挖药材或其他野生植物等,造成草原植被破坏的,除没收其所得外,并处以罚款;
(四)机动车辆在草原上违反规定行驶,破坏草原植被的,要赔偿损失并处以罚款;
(五)破坏草原围栏、棚圈、水利工程、试验基地、水井、水池、药浴池、配种站等生产、生活设施的,除赔偿损失外,并处以罚款;情节严重触及刑律的,由司法机关依法追究刑事责任;
(六)违反草原防火规定,按照《草原防火条例》的有关规定处理;
(七)非法买卖、变相买卖和出租草原的,除令其退回买卖、变相买卖和出租的草原外,没收非法所得,并处以罚款;
(八)对拒不防治病虫鼠害的单位和个人,给予经济处罚,直至收回承包草原;
(九)不按期缴纳草原补偿费、养护费、罚没款的,每迟交一天加收应交金额总数5‰的滞纳金;
(十)排废造成草原污染的,在草原上非法猎捕国家保护的野生动物的,按照有关法律、法规的规定处理。
罚款的标准由自治县人民政府参照《甘肃省实施草原法细则》作出具体规定。
第二十二条 收取的罚没款一律上缴地方财政,各种收费由乡(镇)人民政府和草原监理站分别设专帐管理,有计划地用于草原建设,不得挪作他用。
第二十三条 对阻碍草原管理、监理人员依法执行公务,无理取闹的,按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处理;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十四条 草原管理、监理人员违反《草原法》、《甘肃省实施草原法细则》和本条例的规定,或者有玩忽职守和其他违法行为的,由自治县人民政府从重处罚;情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可以向上级行政机关申请复议,对复议裁决不服的,向当地人民法院起诉;当事人也可以直接向人民法院起诉;法律法规规定应当先向上级行政机关申请复议的,必须申请复议,对复议裁决不服的,再向人民法院起诉。在法定期限内不起诉
又不履行的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第二十六条 本条例在执行中的具体应用问题,由自治县畜牧主管部门负责解释。
第二十七条 本条例自颁布之日起施行。



1994年8月3日